تحليل سوق العقارات

«هذا المبنى عمره خمس سنوات بالفعل!» لماذا تخشى دبي العقارات الأقدم؟

لماذا قد تُعدّ شقة في مبنى من عام 1938 اكتشافًا موفقًا في إيطاليا، بينما يرفض المشترون في دبي في كثير من الأحيان مجرد معاينة مسكن في مبنى عمره عشر سنوات؟ وهل الشقة الجديدة أفضل حقًا من الأقدم بقدر ما هي أغلى؟

مبنى من عام 1938

قبل سنوات عملتُ في سردينيا. كنت آتي إلى إيطاليا عدة أشهر في السنة وأعمل في مجال العقارات، وذات يوم تحدثت مع محامٍ محلي.

أخبرني أنه بحث طويلًا عن شقة مناسبة، وأخيرًا وجد ما يريده تمامًا. وكان راضيًا بشكل خاص عن المبنى الذي اشتراها فيه.

— في أي عام بُني المبنى؟ سألته.

— عام 1938، أجاب بفخر. بعد الحرب لم يعودوا يبنون هكذا.

بقيت هذه المحادثة القصيرة عالقة في ذهني.

بالنسبة لمحدّثي، لم يكن عمر المبنى عيبًا بل ميزة. كان يبحث عن جودة بناء ومعمار وتخطيط وأجواء معينة تميّز مباني تلك الحقبة.

بالطبع، ليس كل مبنى إيطالي قديم يتمتع بهذه الصفات. لكن طريقة اختيار العقار نفسها بدت لي مثيرة للاهتمام.

لاحقًا، عندما أصبحت أعمل في دبي، تذكرت هذه المحادثة مرارًا.

فهنا كثيرًا ما تسمع العكس تمامًا:

— ماذا؟ هذا المبنى عمره عشر سنوات؟ لماذا تشتري شقة قديمة إلى هذا الحد؟

وفي كل مرة أرغب في أن أسأل بدوري: ما الذي حدث لهذا المبنى خلال عشر سنوات تحديدًا؟ ولماذا أصبح أسوأ تلقائيًا؟

عبادة الجديد

سوق العقارات السكنية الحديث في دبي فتيّ نسبيًا. فقد بدأ البناء الواسع للعقارات بنظام التملك الحر هنا في وقت متأخر كثيرًا عن تشكّل أسواق معظم المدن الأوروبية.

ومع النمو السريع للمدينة، ترسّخت طريقة معينة في النظر إلى العقار.

يُعدّ المشروع الجديد تقريبًا بشكل افتراضي أكثر جاذبية من مسكن جاهز في المبنى المجاور.

معمار جديد، وردهة جديدة، ومرافق جديدة، وتصميم جديد، وتقنيات جديدة.

كل هذا قد تكون له قيمة بلا شك.

لكن المطورين معنيون ببيع المشاريع الجديدة، لذا من الطبيعي أن تصبح الجِدّة إحدى الحجج الرئيسية في تسويقهم.

وتدريجيًا يبدأ النظر إلى هذه الحجة التجارية على أنها مقياس موضوعي للجودة.

المبنى الجديد جيد. والقديم أقل جودة.

مع أنه في الواقع لا توجد علاقة قاطعة كهذه بين عمر المبنى وجودة السكن فيه.

في موسكو مثلًا، هناك طلب ثابت على ما يُعرف بـ«الستالينكي»، أي مباني حقبة ستالين. يختارها المشترون عن قصد لأسقفها العالية وتخطيطها ومعمارها وموقعها.

وفي المدن الأوروبية، قد تكون المباني التي يبلغ عمرها مئة عام أو أكثر من أكثر العقارات طلبًا.

بالطبع، تؤدي الحالة الفنية والصيانة وجودة الترميم والقيمة التاريخية دورًا كبيرًا في هذه الحالات.

لكن مجرد تقدّم العقار في العمر لا يجعله تلقائيًا أقل ملاءمة لحياة مريحة.

المبنى الجيد لا يتوقف عن كونه جيدًا لمجرد أن مبنى جديدًا شُيّد بجواره.

ميزة لا يملكها المبنى الجديد

للعقار الجاهز ميزة مهمة نادرًا ما تُناقش في العروض التسويقية.

لقد اجتاز بالفعل اختبار الاستخدام.

إذا كان عمر المبنى خمس عشرة سنة، يمكن معرفة مدى جودة بنائه بتفصيل كافٍ.

يمكن تقييم أنظمة التكييف، وحالة الواجهة، والعزل المائي، والمصاعد، والمواقف، والمساحات المشتركة.

ويمكن معرفة مدى كفاءة شركة الإدارة، وسرعة إصلاح الأعطال، وكلفة صيانة المبنى، والمشكلات التي يواجهها الملاك.

ويمكن التحدث مع من يسكنون المبنى فعلًا.

أما عند شراء عقار قيد الإنشاء، فجزء كبير من هذه المعلومات غير متاح.

يرى المشتري وثائق المشروع والصور التصورية ووعود المطوّر.

قد تكون النتيجة النهائية ممتازة.

لكن قبل اكتمال البناء يستحيل التحقق من ذلك بالكامل.

وهنا تنشأ مفارقة مثيرة: قد يتمتع المبنى الجاهز بخصائص أكثر قابلية للتنبؤ بكثير من الجديد، ومع ذلك فإن المشتري كثيرًا ما يُطلب منه أن يدفع أكثر بكثير مقابل الجديد تحديدًا.

أبريل 2024. امتحان لم يتوقعه أحد

في 16 أبريل 2024 هطلت على الإمارات أمطار استثنائية. ووفقًا للمركز الوطني للأرصاد، شهدت الدولة أكبر كمية أمطار منذ بدء الرصد المنهجي عام 1949.

وفي بعض المناطق هطل أكثر من 250 مليمترًا خلال يوم واحد. غمرت المياه الطرق، وتعطلت حركة المرور، وتضررت مبانٍ سكنية ومرافق بنية تحتية.

كان ذلك اختبارًا غير متوقع لسوق العقارات.

ولم يكن اختبارًا لجودة البناء المعلَن عنها، بل لصمود المباني وأنظمتها الهندسية فعليًا.

في أماكن غمرت المياه المواقف تحت الأرض. وفي أماكن أخرى تسربت المياه إلى المساكن، وظهرت مشكلات في التصريف والعزل المائي والأنظمة الهندسية.

بالطبع، لم تتوقف العواقب على جودة البناء وحدها، بل أيضًا على التضاريس وموقع المبنى وحالة البنية التحتية للمدينة وظروف أخرى.

لكنه كان بالنسبة للسكان اختبارًا عمليًا جدًا.

أنا مثلًا أسكن في مبنى منخفض قديم نسبيًا بمقاييس دبي.

وخلال تلك الأمطار بالذات لم تغمر المياه موقف السيارات تحت الأرض في مبنانا.

لا أقول إن هذا يجعل مبنانا أفضل من غيره تلقائيًا. لكنني حصلت على معلومة محددة تمامًا عن كيفية تصرفه في ظرف استثنائي.

والآن أعرف ذلك ليس من كتيّب دعائي ولا من مندوب مبيعات لدى المطوّر.

لقد رأيت النتيجة بعينيّ.

وهذا مهم بالنسبة لي.

سجل استخدام المبنى جزء من قيمته أيضًا. وأحيانًا جزء مهم جدًا.

ولا يتكوّن هذا السجل من حالات الطوارئ وحدها.

بل يشمل أمورًا يومية عادية: جودة الخدمة، واستقرار عمل الأنظمة الهندسية، وحالة المساحات المشتركة، والهدوء، وراحة السكن.

أمور لا يمكن تقييمها من خلال الصور التصورية الجميلة وحدها.

أربعة طوابق مقابل ستين

هناك جانب آخر للمسألة يصعب اختزاله في سعر القدم المربعة.

إنه نمط الحياة.

شخصيًا، أفضّل كثيرًا المجمعات السكنية الصغيرة منخفضة الارتفاع.

مبنانا من أربعة طوابق فقط، وفيه فناء داخلي واسع ومسبح كبير وعدد قليل نسبيًا من الجيران.

كثيرون يعرفون بعضهم بعضًا. ينشأ شعور بمجتمع صغير لا بتدفق لا ينتهي من الناس.

أحب هذه البيئة.

ففيها قدر من الخصوصية والهدوء والمقياس الإنساني.

بالطبع، للأبراج مزاياها: إطلالات بانورامية، ومرافق متطورة، ومساحات عامة جميلة، وأحيانًا مستوى خدمة استثنائي حقًا.

لكن السكن في الأبراج ليس معيارًا عالميًا للراحة.

كثرة الجيران، والاستخدام المكثف للمساحات المشتركة، وانتظار المصاعد، وتبدّل السكان المستمر: هي تفاصيل هامشية للبعض، وعيوب جدية للبعض الآخر.

وفي حالات الطوارئ، لا يمكن اعتبار النزول من الطابق الستين عبر الدرج ميزة.

ليس المقصود أن المباني المنخفضة أفضل من الأبراج.

المقصود أنهما نمطان مختلفان للحياة.

وعلى المشتري أن يختار ما يناسبه فعلًا، لا ما يُروَّج له بقوة اليوم.

لا تُحدَّد الراحة بعدد الطوابق ولا بفخامة الردهة، بل بمدى ملاءمة المسكن لعادات الشخص واحتياجاته.

كم يساوي فارق خمس سنوات؟

مؤخرًا بدأت أنا وزوجتي التفكير في شراء شقة خاصة بنا.

نستأجر في دبي منذ عدة سنوات، وخلال هذه المدة تعرفنا جيدًا ليس فقط إلى المنطقة، بل إلى المبنى نفسه.

اطّلعنا على بدائل، وقارنّا التخطيطات والأسعار وأعمار المباني والمرافق والأداء التشغيلي.

واكتشفنا أمرًا مثيرًا للاهتمام.

لشراء شقة في مبنى أحدث من فئة مماثلة، كان علينا زيادة ميزانيتنا بشكل كبير.

وأحيانًا بلغ فارق السعر 50–80%.

فماذا كنا سنحصل عليه مقابل هذا المال الإضافي؟

في بعض الحالات، مبنى أحدث بثلاث إلى خمس سنوات، وتشطيبات أحدث قليلًا، وربما حمام إضافي.

لكن من دون أي تغيير جوهري في جودة الحياة.

لا موقع جديد. ولا نمط سكن مختلف تمامًا. ولا مزايا ذات قيمة حقيقية لنا.

فطُرح سؤال طبيعي تمامًا: لماذا ندفع أكثر بهذا القدر؟

الأمر مختلف تمامًا إذا كان الحديث عن الانتقال إلى مسكن فريد بشاطئ خاص، ومستوى خدمة مختلف جذريًا، ومعمار أو موقع استثنائيين.

لشراء كهذا منطق مفهوم تمامًا.

فالمشتري يدفع مقابل انتقال حقيقي إلى شريحة أخرى من السوق.

أما عندما تكون الشقة في المبنى المجاور أغلى بكثير لمجرد أن المبنى أحدث، فإن الجدوى الاقتصادية لهذا القرار لا تعود واضحة إلى هذا الحد.

خاصة إذا كان كل شيء في المبنى الحالي مرضيًا.

ليس كل فارق في السعر يعني فارقًا مماثلًا في جودة الحياة.

التقسيط بلا فوائد. هل الانتظار مجاني؟

من أكثر الأدوات التسويقية فاعلية في سوق دبي خطة السداد بلا فوائد من المطوّر.

يُعرض على المشتري شراء شقة قيد الإنشاء ودفع ثمنها تدريجيًا.

من دون قرض مصرفي. ومن دون فوائد.

تبدو للوهلة الأولى فرصة رائعة.

لكن هذه الحسابات كثيرًا ما تغفل بند إنفاق مهمًا.

فخلال فترة البناء يحتاج المشتري إلى مكان يسكن فيه.

لنفترض أن سعر شقة جديدة بغرفة نوم واحدة 1.25 مليون درهم.

والتسليم مخطط بعد ثلاث سنوات.

ويواصل المشتري استئجار مسكن بـ100 ألف درهم سنويًا.

خلال ثلاث سنوات سينفق على الإيجار 300 ألف.

وإذا تأخر البناء سنة أخرى، 400 ألف.

هذا لا يعني أن الشقة كلّفته 1.65 مليون بدلًا من 1.25 مليون. فالإيجار يدفع مقابل خدمة حقيقية هي السكن، ومالك الشقة الجاهزة يتحمل بدوره تكاليف صيانة مسكنه.

لكن عند المقارنة بين استراتيجيتين استثماريتين لا يمكن تجاهل هذه التدفقات النقدية.

فمشترٍ يشتري عقارًا جاهزًا ويبدأ باستخدامه فورًا.

وآخر يوقّع عقدًا على عقار قيد الإنشاء ويواصل دفع الإيجار حتى التسليم.

وفي الأثناء، لم يعد بالإمكان استخدام المال المدفوع للمطوّر بحرية لأغراض أخرى.

وهنا يظهر عامل آخر: كلفة الفرصة البديلة لرأس المال.

فالأموال المستثمرة في البناء كان يمكن أن تعمل في أصل آخر أو تُستخدم لشراء مسكن جاهز.

بالطبع، لخطة التقسيط ميزة مالية حقيقية أيضًا: فالمشتري لا يُلزم بدفع المبلغ كاملًا دفعة واحدة، والدفعات موزعة على الزمن.

لذلك تتطلب المقارنة الصحيحة مراعاة جدول الدفعات، وكلفة رأس المال، ونفقات الإيجار، والدخل المحتمل من العقار الجاهز، ومخاطر التأخير.

فغياب الفوائد بحد ذاته لا يعني أن التقسيط مجاني اقتصاديًا.

كلفة الانتظار موجودة حتى عندما لا تُذكر في العقد كبند مستقل.

لماذا يكون المستقبل أحيانًا أغلى من الحاضر؟

في سوق دبي قد تجد شقة في مبنى قيد الإنشاء أغلى من شقة مماثلة في مبنى مكتمل.

وأحيانًا أغلى بكثير.

في بعض الحالات يكون ذلك مفهومًا تمامًا.

فقد يقدم المشروع الجديد معمارًا أفضل، وأنظمة هندسية حديثة، وكفاءة أعلى في استهلاك الطاقة، وتخطيطات أكثر عملية، أو مستوى مختلفًا جذريًا من المرافق.

لكن ماذا لو كانت هذه المزايا محدودة نسبيًا؟

لماذا إذن تكون الشقة المستقبلية أغلى من شقة قائمة يمكن الاستفادة منها اليوم؟

يكمن جزء من الإجابة في سيكولوجية السوق.

فالمشتري لا يُباع له عقار فحسب، بل أيضًا توقّع قيمته المستقبلية.

يرتبط المشروع الجديد بارتفاع القيمة والمعمار الحديث والجاذبية للمشتري التالي.

أما المسكن الجاهز فيُنظر إليه كمنتج مكتمل يُفترض أن إمكاناته محدودة.

مع أن القيمة الاستثمارية للعقار لا يحددها عمره وحده.

بل تعتمد على الموقع، وجودة البناء، وحالة المبنى، والطلب من المستأجرين والمشترين، وتكاليف الصيانة، وحجم العرض المنافس، وعوامل كثيرة أخرى.

بل إن العقار الجاهز قد يتمتع بميزة مهمة: فهو قادر على تحقيق دخل إيجاري بالفعل.

أما العقار قيد الإنشاء فليس بعد.

لذلك يحتاج السعر الأعلى للعقار على المخطط إلى تبرير، لا إلى قبوله كنتيجة طبيعية للجِدّة.

دبي تنضج. ومخزونها السكني أيضًا

هناك أمر آخر أراه مثيرًا للاهتمام بشكل خاص.

تتحول دبي تدريجيًا من مدينة بناء دائم إلى مدينة لها تاريخها السكني الخاص.

فالمجمعات التي شُيّدت قبل عشر وخمس عشرة وعشرين سنة تشكّل بالفعل مخزونًا سكنيًا ناضجًا.

بعضها يشيخ بشكل سيئ.

وفي مبانٍ أخرى تظهر مشكلات في الأنظمة الهندسية والإدارة والصيانة.

لكن هناك أيضًا مبانٍ تحافظ على خصائصها بشكل ممتاز.

تزداد مساحاتها خضرة. وتنمو البنية التحتية حولها. ويألف الجيران بعضهم بعضًا. وتكتسب الأحياء طابعها الخاص.

ومع مرور الوقت تتضح المزايا والعيوب الحقيقية لكل مبنى.

وفي بعض الحالات يخلق ذلك قيمة إضافية.

بالطبع، يتطلب المسكن الأقدم فحصًا فنيًا دقيقًا.

وتكتسب أهمية خاصة حالة أنظمة التكييف والعزل المائي وإمدادات المياه والمصاعد والواجهات، والوضع المالي لجمعية الملاك.

يجب فهم التكاليف الرأسمالية التي قد تنشأ في السنوات المقبلة.

لكن هذه المخاطر قابلة للتحليل تمامًا.

وكلما نضج السوق، قلّت الأسباب لتقييم المسكن بناءً على سنة البناء وحدها.

ربما يظهر في دبي مع الوقت طلب مستقر على مبانٍ بعينها تُقدَّر لا لجِدّتها، بل لجودتها وتخطيطها ومعمارها وأجوائها وسمعتها المجرَّبة.

كما يحدث في كثير من مدن العالم الأخرى.

المسكن ليس هاتفًا ذكيًا

نعيش في عالم أصبحت فيه الجِدّة بحد ذاتها قيمة استهلاكية.

كل عام يطرح المصنّعون سيارات وهواتف وأجهزة منزلية جديدة.

وتبدأ الطرازات السابقة تدريجيًا بالظهور كأنها قديمة، حتى لو كانت تؤدي وظيفتها على أكمل وجه.

لكن العقار ليس هاتفًا ذكيًا.

فالمبنى المشيَّد جيدًا والمُصان بشكل صحيح مصمَّم لعقود من الاستخدام.

وتتحدد قيمته بمدى أدائه لوظيفته الأساسية: توفير حياة مريحة وآمنة وعملية.

التخطيط الجيد لا يصبح سيئًا بعد خمس سنوات.

والموقع المريح لا يفقد مزاياه بسبب ظهور مبنى جديد بجواره.

بل إن المساحات المنسّقة ومجتمع السكان المتماسك قد يزدادان جاذبية مع مرور الوقت.

ولهذا أقترح عند اختيار الشقة ألّا نبدأ بسنة البناء.

بل بالسؤال: كم ستكون الحياة هنا جيدة؟

وبعد ذلك فقط نقيّم عمر المبنى وتكاليف صيانته وحالته الفنية وسعر الشراء.

بدلًا من الخاتمة

أتذكر أحيانًا ذلك المحامي الإيطالي الذي كان يتحدث بفرح كبير عن شقته في مبنى من عام 1938.

لقد وجد ما كان يبحث عنه تمامًا.

ولم يعتبر عمر المبنى عيبًا على الإطلاق.

ربما يحتاج سوق دبي ببساطة إلى وقت ليمر بمرحلة نضج مماثلة.

ليتعلم المشترون تقييم ليس وعود المطوّر فحسب، بل أيضًا المزايا القائمة فعلًا في المساكن الجاهزة.

ولكي يتوقف النظر إلى عمر المبنى تلقائيًا كعيب، وإلى الجِدّة كضمان للجودة.

ولكي يُفسَّر فارق السعر بين الجديد والقديم بمزايا حقيقية، لا بتاريخ اكتمال البناء وحده.

لست أدعو إطلاقًا إلى التخلي عن المشاريع الجديدة.

بل على العكس، المدينة بحاجة إلى مشاريع جديدة جيدة. فهي تطوّر المعمار والتقنيات ومعايير الحياة.

لكن شراء العقار قرار أخطر من أن يُتّخذ بدافع الرغبة في شراء شيء أحدث فقط.

الشقة الجيدة لا تصبح سيئة لمجرد أن أحدًا سكنها من قبل. والمبنى الجديد لا يصبح جيدًا لمجرد أنه لم يُبنَ بعد.

يعكس هذا المقال الرأي المهني للكاتب. الأمثلة المالية توضيحية ولا تشكّل نصيحة استثمارية فردية.

رأي الكاتب، ولا يشكّل نصيحة استثمارية.