تنظيم السوق

ريرا تشدد الرقابة على البيع على المخطط: لماذا تقع المسؤولية مجددًا على الوسطاء؟

في يناير 2026 أصدرت دائرة الأراضي والأملاك في دبي التعميم رقم 01-2026، الذي يذكّر الوكالات العقارية بمسؤوليتها عن الترويج لمشاريع تطوير غير مسجلة. وخلف المطالبة الشكلية بالالتزام بقانون نافذ منذ زمن طويل، تكمن قضية أكثر أهمية بكثير: حماية المشترين في السوق الأولية في دبي.

وفقًا للتعميم، يجب على الوسطاء التأكد من أن المشروع المروَّج له مسجل لدى الدائرة، ولديه حساب ضمان (Escrow) معتمد، وحاصل على تصاريح مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) اللازمة. وتشمل العقوبات على المخالفات الغرامات وتعليق النشاط، بل والشطب من سجل الوسطاء.

المطلب بحد ذاته ليس جديدًا. فالقانون رقم 8 لسنة 2007 ينظم استخدام حسابات الضمان منذ زمن طويل. بل إن ريرا كانت قد خاطبت المطورين مباشرة في مارس 2025، مشيرة إلى حالات ترويج لمشاريع قبل استكمال تسجيلها وفتح هذه الحسابات.

من أين تنشأ المشكلة؟

قد يكون أحد التفسيرات المحتملة لتشديد الرقابة انتشار أساليب لجمع أموال المشترين قبل الإطلاق الكامل للمشروع، بما في ذلك عبر اتفاقيات استثمارية مختلفة.

وعلى خلاف الشراء المعتاد لوحدة مسجلة على المخطط، قد لا توفر هذه الصيغ التعاقدية للمشتري آليات الحماية المعتادة. وتتوقف عواقبها الفعلية على شروط كل اتفاقية: ما الذي يشتريه المستثمر تحديدًا، وإلى أين تذهب أمواله، وما الضمانات المقدمة، وماذا يحدث إذا تغيّر المشروع أو أُلغي.

وفي الوقت نفسه، حتى وجود حساب ضمان لا يضمن إنجاز البناء في موعده. فحتى مطورون معروفون بتاريخ طويل يتأخرون في مواعيد التسليم. كما تبقى التغييرات في التصاميم ومواصفات الوحدة وشروط التنفيذ مخاطر جوهرية للمشتري.

لماذا الوسطاء تحديدًا؟

منطق الجهة التنظيمية مفهوم: فالوكالة قناة مهمة لتسويق العقارات، وعليها التحقق من قانونية المشاريع التي تعرضها.

لكن يبرز سؤال مشروع: إلى أي حد يكون من العدل تحميل مسؤولية إضافية لوسيط لا يتحكم في التمويل ولا في البناء ولا في وفاء المطور بالتزاماته؟

يستطيع الوسيط التحقق من تسجيل المشروع ووجود حساب الضمان والتصاريح. لكنه لا يستطيع ضمان الملاءة المالية للمطور، أو عدم تغيّر التصاميم، أو الالتزام بمواعيد البناء.

لذلك ينبغي ألا تُقاس فاعلية التنظيم بصرامة المتطلبات المفروضة على الوكالات فحسب، بل أيضًا بالمسؤولية الفعلية لمن يجمعون أموال المشترين ويتصرفون فيها.

حماية المستثمر تبدأ قبل البيع

نحن في سيفن سبيسز العقارية ندعم الإجراءات الرامية إلى زيادة شفافية السوق. لكننا على قناعة بأن حماية المستثمرين يجب أن تكون شاملة، من لحظة جمع الأموال الأولى حتى التسليم الفعلي للعقار المكتمل.

التحقق من المستندات شرط ضروري لصفقة آمنة. لكنه يجب ألا يخلق وهمًا بغياب المخاطر الاستثمارية.

ولهذا فإن العمل المهني للوسيط لا يقتصر على التحقق من التصاريح، بل يشمل أيضًا تقييمًا مستقلًا للمشروع واقتصاداته، ومدى واقعية مواعيده، وشروط العقد.

رأي الكاتب، ولا يشكّل نصيحة استثمارية.