Die Nachfrage von morgen zu Preisen von übermorgen. Teil 2
Der Casino-Effekt: Warum Immobilien auf Al Marjan Island teurer werden, bevor die Nachfrage da ist
Kann die Eröffnung eines der teuersten Resorts der Welt einen starken Preisanstieg für Tausende Wohnungen in der Nähe rechtfertigen?
Der Bau von Wynn Al Marjan Island ist wohl das wichtigste Ereignis auf dem Immobilienmarkt von Ras Al Khaimah der letzten Jahre.
Ein großer Hotel- und Unterhaltungskomplex, das erste lizenzierte Casino der VAE, internationale Touristenströme und Tausende neuer Arbeitsplätze: Das alles klingt nach einer überzeugenden Geschichte wirtschaftlicher Entwicklung.
Vor dem Hintergrund dieser Erwartungen ist Al Marjan Island zu einem der am stärksten beworbenen Investmentstandorte des Landes geworden.
Doch es stellt sich eine Frage, die man in Präsentationen von Entwicklern selten hört:
Warum sollte die Eröffnung eines Casinos den Wert von Wohnungen in benachbarten Wohngebäuden deutlich steigern?
Nicht von Hotelzimmern im Resort. Nicht von Gewerbeflächen, die seine Gäste bedienen. Sondern von gewöhnlichen Wohnungen, einige hundert Meter oder einen Kilometer vom Casino entfernt.
Wie genau soll sich der wirtschaftliche Erfolg von Wynn in Renditen für diese Objekte verwandeln?
Versuchen wir, das zu klären.
1. Der Erfolg von Wynn und der Erfolg der Investoren sind nicht dasselbe
Beginnen wir mit dem Offensichtlichen: Wynn Al Marjan Island ist ein reales Großprojekt, das die Wirtschaft von Ras Al Khaimah deutlich verändern kann.
Die Eröffnung ist für September 2027 geplant. Der Komplex wird mehr als 1.500 Hotelzimmer, Restaurants, Unterhaltungsangebote, Einzelhandelsflächen und Glücksspieleinrichtungen umfassen.
Im Oktober 2026 stellte Wynn außerdem eine eigene Marina mit 98 Liegeplätzen vor, die unter anderem für große Superyachten ausgelegt ist.
Es gibt keinen ernsthaften Grund zu bezweifeln, dass ein solches Projekt die internationale Bekanntheit des Emirats steigern und den Tourismus beleben kann.
Doch zwischen drei Aussagen besteht ein grundlegender Unterschied:
- Das Resort wird beliebt sein.
- Die Touristenströme nach Ras Al Khaimah werden wachsen.
- Wohnungen in der Nähe des Resorts werden deutlich an Wert gewinnen.
Die ersten beiden sind wirtschaftlich klar miteinander verbunden.
Die dritte braucht einen eigenen Beweis.
Die Nähe zu einem Ort wirtschaftlicher Aktivität bedeutet nicht automatisch eine Beteiligung an den dort erzielten Einnahmen.
Das Hotel verdient an der Unterbringung von Gästen. Das Casino am Glücksspiel. Die Restaurants an Essen und Unterhaltung.
Doch wie verdient der Eigentümer einer Wohnung im Nachbargebäude?
Er hat zwei Hauptquellen für seinen Anlageerfolg: Mieteinnahmen und Wertsteigerung.
Und beide hängen von realer, zahlungsfähiger Nachfrage ab.
2. Touristen: Warum eine Wohnung neben einem Fünf-Sterne-Hotel mieten?
Stellen wir uns einen Einwohner Dubais vor, der ein Wochenende im Wynn verbringen möchte.
Er fährt nach Ras Al Khaimah und wählt zwischen zwei Optionen.
Erstens: im Fünf-Sterne-Resort selbst wohnen, mit Casino, Restaurants, Pools, Stränden und Unterhaltung.
Zweitens: eine Wohnung in einer benachbarten Wohnanlage mieten und von dort zum Casino fahren.
Ein Teil der Gäste wird sich zweifellos für die zweite Option entscheiden.
Das können Familien sein, Freundesgruppen, Menschen mit längeren Aufenthalten oder Touristen, denen ein Hotelzimmer zu teuer ist.
Der Markt für Kurzzeitvermietung kann also tatsächlich zusätzliche Nachfrage erhalten.
Doch hier entsteht ein wichtiger Widerspruch.
Ein Tourist, der eine Wohnung wählt, um gegenüber einem Fünf-Sterne-Hotel zu sparen, wird vermutlich auch beim Preis der Wohnung sensibel sein.
Der Investor dagegen, der diese Wohnung für mehrere Millionen Dirham gekauft hat, rechnet mit hohen Mieteinnahmen.
Genau hier muss das Anlagemodell überprüft werden.
Wie viele Touristen werden eigenständige Apartments bevorzugen? Welchen Preis pro Nacht halten sie für akzeptabel? Wie hoch wird die durchschnittliche Jahresauslastung sein? Wie viele konkurrierende Wohnungen kommen gleichzeitig auf den Markt?
Ohne Antworten auf diese Fragen lässt sich keine Rendite seriös prognostizieren.
Mehr noch: Es gibt ein Szenario, in dem Wynn so attraktiv ist, dass sich ein großer Teil der Ausgaben der Besucher innerhalb des Komplexes konzentriert.
Dann wird das Hotelgeschäft erfolgreich sein, die Touristenströme werden wachsen, und das finanzielle Ergebnis der Eigentümer umliegender Wohnungen fällt deutlich bescheidener aus als erwartet.
Ein erfolgreiches Casino garantiert kein erfolgreiches Kurzzeitvermietungsgeschäft in der Nachbarschaft.
3. Beschäftigte: Tausende Arbeitsplätze, aber wo entsteht die Wohnungsnachfrage?
Ein weiteres verbreitetes Argument für steigende Immobilienpreise sind Arbeitsplätze.
Wynn wird tatsächlich Tausende neuer Stellen schaffen.
Man könnte meinen, diese Beschäftigten müssten eine erhebliche zusätzliche Mietnachfrage erzeugen.
Doch ein Umstand verändert die Rechnung erheblich.
Im Januar 2026 stellte Wynn seine eigene Wohnanlage für Mitarbeitende vor, Wynn Oasis.
Nach Angaben des Unternehmens ist sie für mehr als 7.000 Beschäftigte ausgelegt, also etwa 80 % des künftigen Personals des Resorts.
Das bedeutet nicht, dass es überhaupt keine Nachfrage von Wynn-Beschäftigten geben wird.
Ein Teil der Führungskräfte, hochqualifizierten Fachkräfte und Mitarbeitenden verbundener Unternehmen könnte durchaus eigenen Wohnraum bevorzugen.
Doch dann stellt sich die nächste Frage: Welche Miete können sie sich leisten?
Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in neuen Projekten auf Al Marjan Island kann 2–3 Millionen Dirham kosten.
Um auch nur 5 % Bruttorendite zu erzielen, muss eine Wohnung für 2,5 Millionen ihrem Eigentümer 125.000 Dirham pro Jahr einbringen.
Das sind mehr als 10.000 Dirham im Monat, vor den Kosten des Eigentümers.
Eine solche Miete richtet sich offensichtlich nicht an die breite Belegschaft eines Hotelkomplexes.
Tausende neuer Arbeitsplätze können den hohen Preis teurer Wohnungen also nicht automatisch rechtfertigen.
Dafür müsste nachgewiesen werden, dass es eine ausreichend große Gruppe von Mietern mit entsprechendem Einkommen gibt.
4. Zweitwohnung: Wer braucht eine Wohnung auf Al Marjan, und wozu?
Es gibt eine weitere Gruppe potenzieller Käufer: wohlhabende Einwohner Dubais, Abu Dhabis und anderer Länder, die für gelegentliche Erholung kaufen.
Auf den ersten Blick kann Al Marjan durchaus auf diesen Markt hoffen.
Meeresküste, touristische Infrastruktur, internationale Hotelmarken.
Doch eine Zweitwohnung ist ein ganz anderer Kauf als eine Kapitalanlage.
Man kauft sie nicht nur, weil sie an Wert gewinnen könnte, sondern weil man regelmäßig dorthin zurückkehren möchte.
Und hier stellen sich mehrere Fragen.
Erreichbarkeit
Für Einwohner Dubais bedeutet die Fahrt nach Al Marjan eine Autoreise, deren Dauer vom Ausgangspunkt und vom Verkehr abhängt.
Die Hauptrouten über die E311 und E611 können überlastet sein, besonders auf den Abschnitten in Richtung Sharjah.
Formal ist die Entfernung zwischen Dubai und Ras Al Khaimah relativ gering.
Doch ein Zweitwohnungskäufer zählt nicht nur Kilometer.
Er bewertet, wie bequem regelmäßige Fahrten sind.
Wird die Strecke anstrengend, verwandelt sich der spontane Wochenendausflug allmählich in ein Vorhaben, das man im Voraus planen muss.
Das macht den Kauf nicht sinnlos, senkt aber die Attraktivität des Standorts für einen Teil der Käufer.
Einzigartigkeit des Angebots
Angenommen, ein wohlhabender Einwohner Dubais ist bereit, 2–3 Millionen Dirham für eine Zweitwohnung auszugeben.
Warum sollte er sich für eine Standardwohnung mit einem Schlafzimmer auf Al Marjan entscheiden?
Was genau bekommt er, das er an anderen Urlaubsorten nicht bekommen kann?
Einen Privatstrand? Eine außergewöhnliche Aussicht? Einen eigenen Liegeplatz? Service auf Fünf-Sterne-Niveau? Einzigartige Architektur?
Geht es um eine exklusive Residenz mit Yachtinfrastruktur und vollem Hotelservice, wird die wirtschaftliche Logik verständlicher.
Für solche Objekte gibt es einen begrenzten, aber klar umrissenen Kreis wohlhabender Käufer.
Doch die Nachfrage nach einigen Dutzend oder Hundert einzigartigen Residenzen beweist keine vergleichbare Nachfrage nach Tausenden Standardwohnungen.
Zudem gibt es für jemanden, der nur wenige Male im Jahr nach Al Marjan kommt, eine naheliegende Alternative zum Kauf: den Aufenthalt in einem der zahlreichen Resorthotels.
Der Kauf muss also Vorteile bieten, die über Hotelservice nicht oder nur unwirtschaftlich zu bekommen sind.
Umwelt und Qualität der Küste
Für Ferienimmobilien ist die Umweltqualität besonders wichtig.
Im Oktober 2026 kam es vor der Küste von Umm Al Quwain zu einer Ölpest.
Am 24. Oktober kündigten die Behörden von Ras Al Khaimah an, die Strände des Emirats bis auf Weiteres zu schließen. Die Entscheidung folgte auf ähnliche Einschränkungen in Nachbaremiraten. Die Behörden von Ras Al Khaimah nannten keinen konkreten Grund für ihre eigene Entscheidung, und das Ausmaß der Verschmutzung einzelner Küstenabschnitte wurde noch untersucht.
Ein einzelner Vorfall dieser Art beweist kein systemisches Umweltproblem.
Er erinnert jedoch an Risiken, die bei Investitionen in Küstenimmobilien berücksichtigt werden müssen.
Besonders dann, wenn die Nähe zum Meer die Hauptbegründung für einen hohen Preis ist.
Für den Käufer einer Ferienresidenz zählen nicht nur Architektur und Ausstattung, sondern auch eine dauerhaft gute Umweltqualität.
Mit anderen Worten: Eine Küstenlinie allein garantiert noch keinen dauerhaften Preisaufschlag.
5. Ein Touristenstrom ist noch keine Schlange von Immobilienkäufern
Werfen wir einen Blick auf den Umfang des künftigen Angebots.
Laut dem offiziellen Masterplan von Al Marjan Island sind auf den Inseln mehr als 18.000 Wohneinheiten und über 8.500 Hotelzimmer vorgesehen.
Gleichzeitig erwartet CBRE in seinem Bericht für das erste Halbjahr 2026 in Ras Al Khaimah zwischen 2028 und 2030 die Fertigstellung von mehr als 24.000 Wohneinheiten.
Das sind zwei verschiedene Kennzahlen: Die erste beschreibt den Umfang eines bestimmten Masterplans, die zweite die erwarteten Fertigstellungen im gesamten Emirat in einem bestimmten Zeitraum. Man darf sie nicht addieren.
Doch beide zeigen das Ausmaß der bevorstehenden Marktausweitung.
Nun stellt sich eine grundlegende Frage.
Wer wird der Endnutzer dieser Wohnungen sein?
Nicht der Investor, der in der Bauphase kauft, um teurer weiterzuverkaufen.
Nicht der nächste Investor, der auf weitere Preissteigerungen setzt.
Sondern der Mensch, der tatsächlich in der Wohnung leben, dort regelmäßig Urlaub machen oder Miete dafür zahlen wird.
Touristenströme misst man in Besuchern.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien misst man in Haushalten und Käufern, die bereit sind, für Nutzung oder Besitz eines bestimmten Objekts zu zahlen.
Zwischen beiden besteht kein automatischer proportionaler Zusammenhang.
Eine Million zusätzlicher Touristenbesuche bedeutet nicht eine bestimmte Zahl von Wohnungskäufern.
Erst recht nicht, wenn Hotels einen großen Teil des neuen Touristenstroms abdecken.
Deshalb lassen umfangreiche Tourismusprognosen für sich genommen keinen fairen Wert für Wohnimmobilien ableiten.
6. Das Anlagemodell im Test: Wie viel muss die Wohnung einbringen?
Nehmen wir ein hypothetisches Beispiel.
Ein Investor kauft eine Wohnung mit einem Schlafzimmer für 2,5 Millionen Dirham.
Welches Einkommen muss diese Wohnung erzielen, damit die Investition attraktiv erscheint?
| Jahresmiete | Bruttorendite |
|---|---|
| AED 60.000 | 2,4 % |
| AED 80.000 | 3,2 % |
| AED 100.000 | 4,0 % |
| AED 125.000 | 5,0 % |
| AED 150.000 | 6,0 % |
Alle Werte verstehen sich vor Betriebskosten, Servicegebühren, Verwaltung und möglichen Leerstandszeiten.
Für 6 % Bruttorendite muss der Investor also 150.000 Dirham im Jahr einnehmen.
Das ist rechnerisch nicht unmöglich.
Doch die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer solchen Miete muss durch reale zahlungsfähige Nachfrage bestätigt werden.
Bei Kurzzeitvermietung wird die Aufgabe noch schwieriger.
Saisonalität, Auslastung, Provisionen der Buchungsplattformen, Reinigung, Instandhaltung und Verwaltung müssen berücksichtigt werden.
Zudem konkurriert der Investor mit Hotels und mit Eigentümern anderer Wohnungen.
Nehmen wir an, der Markt liefert tatsächlich hohe Mieterträge.
Dann lautet die nächste Frage: Wie lange halten diese Werte, wenn neue Projekte auf den Markt kommen?
Deshalb muss eine Renditeberechnung nicht nur das optimistische Szenario des ersten Betriebsjahres berücksichtigen, sondern auch den künftigen Wettbewerb.
7. Das Paradox der Investorennachfrage
Hier kommen wir zu einer der interessantesten Eigenheiten heutiger Immobilienmärkte.
Starke Investorennachfrage kann den Eindruck nachhaltigen Marktwachstums erzeugen, noch bevor eine vergleichbare Nachfrage von Endnutzern entstanden ist.
Der Mechanismus ist relativ einfach.
Ein Entwickler startet ein Projekt zu einem bestimmten Preis.
Investoren kaufen die Wohnungen aktiv.
Das nächste Projekt kommt teurer auf den Markt.
Die Preisdifferenz dient als Beleg für die Attraktivität des Standorts.
Doch höhere Preise neuer Angebote bedeuten nicht, dass früher gekaufte Wohnungen tatsächlich zu einem vergleichbaren Preis weiterverkauft werden können.
Und noch weniger, dass diese Wohnungen eine dem neuen Preis entsprechende Rendite erzielen.
Angebotspreis, Preis eines abgeschlossenen Geschäfts und Rendite sind drei verschiedene Kennzahlen.
Das ist für Al Marjan besonders wichtig, wo ein großer Teil der Preiserwartungen an ein künftiges Ereignis geknüpft ist: die Eröffnung von Wynn.
Doch was geschieht danach?
Angenommen, das Casino eröffnet planmäßig.
Die Touristenströme wachsen.
Die Infrastruktur verbessert sich.
Und gleichzeitig kommt eine große Zahl fertiggestellter Wohnungen auf den Markt, deren Eigentümer genau auf diesen Moment gesetzt haben.
Ein Teil der Investoren wird versuchen zu verkaufen.
Andere beginnen zu vermieten.
Doch das wachsende Angebot kann den Anstieg von Mieten und Wiederverkaufspreisen begrenzen.
So kann eine paradoxe Situation entstehen:
Wynn wird ein Erfolg, Ras Al Khaimah wird beliebter, und die Rendite eines Teils der Investoren bleibt deutlich hinter den Erwartungen zurück.
Ein Widerspruch ist das nicht.
Es ist das natürliche Ergebnis einer Situation, in der die künftigen Vorteile eines Gebiets vorab in die Immobilienpreise eingepreist wurden.
8. Was kann hohe Preise wirklich rechtfertigen?
Es wäre falsch zu behaupten, teure Immobilien auf Al Marjan hätten keine Perspektive.
In einzelnen Segmenten können hohe Preise durchaus gerechtfertigt sein.
Etwa bei einzigartigen Residenzen mit direktem Meerzugang, privater Infrastruktur, Yachtliegeplätzen und Service eines internationalen Hotelbetreibers.
Solche Objekte können einen begrenzten internationalen Käuferkreis ansprechen, für den die Rendite nicht das wichtigste Kaufkriterium ist.
Außerdem kann die Entwicklung von Wynn neue Restaurants, Unterhaltungsangebote, öffentliche Infrastruktur und hochwertige Dienstleistungen anziehen.
Langfristig kann das die Attraktivität des gesamten Gebiets erhöhen.
Doch das Ausmaß dieses Effekts muss für jede Immobilienklasse gesondert bewertet werden.
Und hier ist es wichtig, zwei grundlegend verschiedene Produkte zu unterscheiden.
Das erste ist eine einzigartige Ferienresidenz, deren Wert sich aus begrenztem Angebot und außergewöhnlichen Eigenschaften ergibt.
Das zweite ist eine Standardwohnung in einem Hochhaus, deren Attraktivität weitgehend auf der Nähe zum Resort beruht.
Beide Produkte können erfolgreich sein.
Doch die Begründung ihres Preises kann nicht dieselbe sein.
Einzigartigkeit verkauft sich an einen begrenzten Käuferkreis. Massenangebot braucht massenhafte zahlungsfähige Nachfrage.
Gerade im zweiten Fall werden die Fragen an die heutige Preisbildung am gewichtigsten.
9. Wer kauft diese Wohnung in fünf Jahren?
Angenommen, ein Investor hat eine Wohnung für 2,5 Millionen Dirham gekauft.
In einigen Jahren will er sie für 3,5 Millionen verkaufen.
Die Wertsteigerung läge bei 40 %, vor Kauf- und Verkaufskosten.
Betrachten wir die Lage nun aus Sicht des nächsten Käufers.
Bringt die Wohnung 100.000 Dirham Jahresmiete, liegt ihre Bruttorendite bei einem Preis von 3,5 Millionen bei etwa 2,9 %.
Für einen Investor, dem es vor allem um Mieteinnahmen geht, braucht dieser Wert zusätzliche Argumente.
Vielleicht akzeptiert der neue Käufer eine niedrige Rendite wegen der Einzigartigkeit des Objekts.
Vielleicht erwartet er weitere Preissteigerungen.
Vielleicht ist er ein wohlhabender Endnutzer, der die Wohnung für den eigenen Urlaub kauft.
Alle drei Szenarien sind denkbar.
Doch jedes setzt einen ganz bestimmten Käufer voraus.
Die Hauptfrage lautet deshalb nicht, wie attraktiv Wynn wird.
Die Hauptfrage lautet, wer bereit sein wird, für eine bestimmte Wohnung noch mehr zu zahlen als der heutige Investor, und warum.
Gibt es keine überzeugende Antwort, hängt das Anlagemodell zu stark von Erwartungen weiteren Marktwachstums ab.
Statt eines Fazits. Die Nachfrage von morgen zu Preisen von übermorgen
Ras Al Khaimah hat ein erhebliches Entwicklungspotenzial.
Die Eröffnung von Wynn Al Marjan Island kann ein wichtiger Schritt sein, um das Emirat zu einem internationalen Urlaubsziel zu machen.
Neue Hotelinfrastruktur, wachsender Tourismus und neue Arbeitsplätze können der Region echte wirtschaftliche Vorteile bringen.
Doch die Attraktivität einer bestimmten Wohnung als Anlage hängt nicht allein vom Umfang des Nachbarprojekts ab.
Sie hängt von der Nachfrage nach dieser Wohnung selbst ab.
- Wer wird sie mieten?
- Warum wird er genau diesen Standort wählen?
- Welchen Preis kann und will er zahlen?
- Welche Alternativen hat er?
- Wie viele vergleichbare Angebote kommen auf den Markt?
- Und wer wird der nächste Käufer sein, wenn der ursprüngliche Investor aussteigen will?
Ohne Antworten auf diese Fragen bleibt das Gespräch über hohe Renditen ein Gespräch über Erwartungen.
Vielleicht besteht das ernsteste Problem von Al Marjan nicht im Risiko, dass die Entwicklungspläne scheitern.
Viel interessanter ist ein anderes Szenario.
Das Casino eröffnet. Die Touristen kommen. Die Hotels sind voll. Die neue Infrastruktur funktioniert.
Doch nichts davon garantiert, dass heute zu hohen Preisen gekaufte Wohnungen ihren Eigentümern eine vergleichbare Rendite bringen.
Denn ein großer Teil der künftigen Attraktivität des Gebiets ist möglicherweise schon in den heutigen Preisen enthalten.
So entsteht eine Lage, die sich in einem Satz zusammenfassen lässt:
Die Nachfrage von morgen wird zu Preisen von übermorgen verkauft.
Die Finanzberechnungen sind illustrative Szenarien. Tatsächliche Anlageergebnisse können erheblich von den Beispielen abweichen.
Quellen
- CBRE — Ras Al Khaimah Real Estate Market Review, H1 2026 — Preise, Mietmarkt und Prognose der Fertigstellungen.
- Wynn Resorts — Wynn Oasis — Unterbringung der Beschäftigten.
- Gulf News — Wynn Marina — das Marina-Projekt.
- Marjan — Al Marjan Island Masterplan — geplante Wohn- und Hoteleinheiten.
- The National — Strandschließungen in Ras Al Khaimah, 24. Oktober 2026 — der Umweltvorfall.
Meinung des Autors. Keine Anlageberatung.