Immobilienmarktanalyse
„Dieses Haus ist schon fünf Jahre alt!" Warum hat Dubai Angst vor älteren Immobilien?
Warum kann eine Wohnung in einem Haus von 1938 in Italien als Glücksfund gelten, während Käufer in Dubai oft nicht einmal eine Wohnung in einem zehn Jahre alten Gebäude besichtigen wollen? Und ist eine neue Wohnung wirklich um so viel besser, wie sie teurer ist?
Ein Haus von 1938
Vor einigen Jahren habe ich auf Sardinien gearbeitet. Ich kam jedes Jahr für einige Monate nach Italien, war im Immobilienbereich tätig und kam eines Tages mit einem örtlichen Anwalt ins Gespräch.
Er erzählte, dass er lange nach einer passenden Wohnung gesucht und endlich genau das gefunden habe, was er wollte. Besonders zufrieden war er mit dem Haus, in dem er sie gekauft hatte.
„Aus welchem Jahr ist das Haus?", fragte ich.
„Von 1938", antwortete er stolz. „Nach dem Krieg hat man so nicht mehr gebaut."
Dieses kurze Gespräch ist mir gut in Erinnerung geblieben.
Für meinen Gesprächspartner war das Alter des Hauses kein Nachteil, sondern ein Vorzug. Er suchte eine bestimmte Bauqualität, Architektur, Raumaufteilung und Atmosphäre, wie sie für Gebäude jener Zeit typisch ist.
Natürlich besitzt bei Weitem nicht jedes alte italienische Haus solche Qualitäten. Aber die Herangehensweise an die Wahl einer Immobilie fand ich interessant.
Später, als ich bereits in Dubai arbeitete, erinnerte ich mich oft an dieses Gespräch.
Hier hört man nicht selten genau das Gegenteil:
„Wie bitte? Dieses Haus ist schon zehn Jahre alt? Warum so eine alte Wohnung kaufen?"
Und jedes Mal möchte ich zurückfragen: Was genau ist mit diesem Gebäude in zehn Jahren passiert? Warum ist es automatisch schlechter geworden?
Der Kult des Neuen
Der moderne Wohnimmobilienmarkt Dubais ist relativ jung. Der massenhafte Bau von Wohnungen im Privateigentum begann hier deutlich später, als sich die Märkte der meisten europäischen Städte herausgebildet haben.
Mit der rasanten Entwicklung der Stadt entstand auch eine bestimmte Art, Immobilien wahrzunehmen.
Ein neues Projekt gilt fast automatisch als attraktiver als eine fertige Wohnung im Nachbargebäude.
Neue Architektur, neue Lobby, neue Annehmlichkeiten, neues Design, neue Technik.
All das kann zweifellos einen Wert haben.
Doch Entwickler sind daran interessiert, Neubauten zu verkaufen, und so ist es nur natürlich, dass gerade das Neue zu einem Hauptargument ihres Marketings wird.
Nach und nach wird dieses kommerzielle Argument als objektives Qualitätsmerkmal wahrgenommen.
Neues Haus: gut. Altes Haus: schon weniger.
Dabei gibt es in Wirklichkeit keinen so eindeutigen Zusammenhang zwischen dem Alter eines Gebäudes und seiner Wohnqualität.
In Moskau etwa gibt es eine stabile Nachfrage nach sogenannten „Stalinki", Bauten aus der Stalin-Zeit. Käufer wählen sie bewusst wegen der hohen Decken, der Grundrisse, der Architektur und der Lage.
In europäischen Städten können Gebäude, die hundert Jahre und älter sind, zu den begehrtesten Immobilien gehören.
Natürlich spielen dabei technischer Zustand, Instandhaltung, Qualität der Sanierung und historischer Wert eine enorme Rolle.
Doch allein die Tatsache, dass eine Immobilie altert, macht sie nicht automatisch weniger geeignet für ein komfortables Leben.
Ein gutes Gebäude hört nicht auf, gut zu sein, nur weil daneben ein neues gebaut wurde.
Ein Vorteil, den ein Neubau nicht hat
Bestandsimmobilien haben eine wichtige Eigenschaft, über die in Verkaufspräsentationen selten gesprochen wird.
Sie haben den Praxistest bereits bestanden.
Ist ein Haus fünfzehn Jahre alt, kann man recht genau herausfinden, wie gut es gebaut ist.
Man kann die Klimaanlage, den Zustand der Fassade, die Abdichtung, Aufzüge, Parkplätze und Gemeinschaftsflächen beurteilen.
Man sieht, wie gut die Hausverwaltung arbeitet, wie schnell Mängel behoben werden, was der Unterhalt kostet und welche Probleme die Eigentümer haben.
Man kann mit den Menschen sprechen, die tatsächlich dort wohnen.
Beim Kauf eines Neubauprojekts ist ein Großteil dieser Informationen nicht verfügbar.
Der Käufer sieht Projektunterlagen, Visualisierungen und die Versprechen des Entwicklers.
Vielleicht wird das fertige Ergebnis hervorragend.
Doch vor Fertigstellung lässt sich das nicht vollständig überprüfen.
Es entsteht ein interessantes Paradox: Ein fertiges Gebäude kann deutlich berechenbarere Eigenschaften haben als ein neues, aber gerade für das neue soll der Käufer oft erheblich mehr bezahlen.
April 2024. Eine Prüfung, mit der niemand gerechnet hatte
Am 16. April 2024 gingen außergewöhnliche Regenfälle über den VAE nieder. Laut dem Nationalen Zentrum für Meteorologie erlebte das Land die stärksten Niederschläge seit Beginn der systematischen Aufzeichnungen im Jahr 1949.
In einigen Gebieten fielen an einem einzigen Tag mehr als 250 Millimeter Regen. Straßen wurden überflutet, der Verkehr kam zum Erliegen, Wohngebäude und Infrastruktur wurden beschädigt.
Für den Immobilienmarkt war das eine unerwartete Prüfung.
Und zwar keine Prüfung der beworbenen Bauqualität, sondern der tatsächlichen Widerstandsfähigkeit von Gebäuden und Haustechnik.
Mancherorts liefen Tiefgaragen voll. Anderswo drang Wasser in Wohnungen ein, es gab Probleme mit Entwässerung, Abdichtung und Haustechnik.
Natürlich hingen die Folgen nicht nur von der Bauqualität ab, sondern auch von Gelände, Lage des Gebäudes, Zustand der städtischen Infrastruktur und anderen Umständen.
Doch für die Bewohner war es eine sehr praktische Prüfung.
Ich zum Beispiel wohne in einem nach Dubaier Maßstäben relativ alten, niedrigen Gebäude.
Und während genau dieses Wolkenbruchs wurde unsere Tiefgarage nicht überflutet.
Ich behaupte nicht, dass unser Haus dadurch automatisch besser ist als andere. Aber ich habe eine ganz konkrete Information darüber bekommen, wie es sich in einer Extremsituation verhält.
Jetzt weiß ich das nicht aus einem Werbeprospekt und nicht von einem Vertriebsmitarbeiter des Entwicklers.
Ich habe das Ergebnis mit eigenen Augen gesehen.
Für mich zählt das.
Die Betriebshistorie eines Gebäudes ist ebenfalls Teil seines Werts. Manchmal ein sehr bedeutender.
Und diese Historie entsteht nicht nur in Notfällen.
Sie umfasst ganz alltägliche Dinge: Servicequalität, zuverlässig funktionierende Haustechnik, den Zustand der Gemeinschaftsflächen, Ruhe und Wohnkomfort.
Dinge, die sich nicht allein anhand schöner Visualisierungen beurteilen lassen.
Vier Etagen gegen sechzig
Es gibt noch eine andere Seite der Frage, die sich schwer auf den Preis pro Quadratfuß reduzieren lässt.
Es geht um Lebensstil.
Mir persönlich gefallen kleine, niedrige Wohnanlagen viel besser.
Unser Haus hat nur vier Etagen, einen großzügigen Innenhof, einen großen Pool und vergleichsweise wenige Nachbarn.
Viele kennen sich. Es fühlt sich an wie eine kleine Gemeinschaft und nicht wie ein endloser Strom von Menschen.
Mir gefällt diese Umgebung.
Sie hat eine gewisse Privatsphäre, Ruhe und menschliches Maß.
Natürlich haben Hochhäuser ihre Vorteile: Panoramablick, umfangreiche Ausstattung, schöne Gemeinschaftsräume und manchmal ein wirklich außergewöhnliches Serviceniveau.
Doch Wohnen im Hochhaus ist kein universeller Maßstab für Komfort.
Viele Nachbarn, stark genutzte Gemeinschaftsflächen, Warten auf den Aufzug, ständiger Bewohnerwechsel: Für die einen sind das Nebensächlichkeiten, für die anderen ernsthafte Nachteile.
Und im Notfall aus der sechzigsten Etage über das Treppenhaus hinuntergehen zu müssen, ist auch kaum ein Vorteil.
Es geht nicht darum, dass niedrige Gebäude besser sind als Hochhäuser.
Es geht darum, dass es zwei verschiedene Lebensformen sind.
Und der Käufer sollte die wählen, die wirklich zu ihm passt, nicht die, für die heute am lautesten geworben wird.
Komfort bestimmen nicht die Zahl der Etagen und nicht eine beeindruckende Lobby, sondern wie gut die Wohnung zu den Gewohnheiten und Bedürfnissen eines bestimmten Menschen passt.
Was kosten fünf Jahre Unterschied?
Vor Kurzem haben meine Frau und ich überlegt, eine eigene Wohnung zu kaufen.
Wir mieten seit mehreren Jahren in Dubai und haben in dieser Zeit nicht nur das Viertel, sondern auch das konkrete Gebäude gut kennengelernt.
Wir haben uns Alternativen angesehen und Grundrisse, Preise, Gebäudealter, Ausstattung und Betrieb verglichen.
Und dabei etwas Interessantes festgestellt.
Um eine Wohnung in einem neueren Gebäude vergleichbarer Klasse zu kaufen, hätten wir unser Budget erheblich erhöhen müssen.
Manchmal betrug der Preisunterschied 50–80 %.
Was hätten wir für dieses zusätzliche Geld bekommen?
In manchen Fällen ein drei bis fünf Jahre jüngeres Gebäude, eine etwas modernere Ausstattung und vielleicht ein zusätzliches Bad.
Aber keine grundlegende Veränderung der Lebensqualität.
Keine neue Lage. Keine völlig andere Wohnform. Keine Vorteile, die für uns wirklich von Bedeutung gewesen wären.
So stellte sich ganz natürlich die Frage: Warum so viel mehr bezahlen?
Etwas ganz anderes ist der Umzug in eine einzigartige Residenz mit Privatstrand, einem grundlegend anderen Serviceniveau, außergewöhnlicher Architektur oder Lage.
Ein solcher Kauf kann eine durchaus nachvollziehbare Logik haben.
Der Käufer bezahlt für den echten Wechsel in ein anderes Marktsegment.
Doch wenn eine Wohnung im Nachbargebäude vor allem deshalb deutlich teurer ist, weil das Gebäude jünger ist, ist der wirtschaftliche Sinn einer solchen Entscheidung nicht mehr so offensichtlich.
Vor allem, wenn man im jetzigen Haus mit allem zufrieden ist.
Nicht jeder Preisunterschied bedeutet einen entsprechenden Unterschied in der Lebensqualität.
Zinsfreie Ratenzahlung. Ist Warten kostenlos?
Eines der wirksamsten Marketinginstrumente auf dem Markt in Dubai ist der zinsfreie Zahlungsplan des Entwicklers.
Dem Käufer wird eine Wohnung im Bau angeboten, die er schrittweise bezahlt.
Ohne Bankkredit. Ohne Zinsen.
Auf den ersten Blick eine hervorragende Gelegenheit.
Doch in solchen Rechnungen fehlt oft ein wesentlicher Kostenposten.
Während die Wohnung gebaut wird, muss der Käufer irgendwo wohnen.
Angenommen, eine neue Wohnung mit einem Schlafzimmer kostet 1,25 Millionen Dirham.
Die Übergabe ist in drei Jahren geplant.
Der Käufer mietet weiterhin eine Wohnung für 100.000 Dirham pro Jahr.
In drei Jahren gibt er 300.000 für Miete aus.
Verzögert sich der Bau um ein weiteres Jahr, sind es 400.000.
Das heißt nicht, dass ihn die Wohnung 1,65 statt 1,25 Millionen gekostet hat. Die Miete bezahlt eine echte Leistung, das Wohnen, und auch der Käufer einer fertigen Wohnung trägt Kosten für deren Unterhalt.
Doch beim Vergleich zweier Anlagestrategien dürfen diese Zahlungsströme nicht ignoriert werden.
Der eine Käufer erwirbt eine fertige Immobilie und nutzt sie sofort.
Der andere unterschreibt einen Vertrag für einen Neubau und zahlt bis zur Übergabe weiter Miete.
Dabei kann das an den Entwickler gezahlte Geld nicht mehr frei für andere Zwecke verwendet werden.
Und hier kommt ein weiterer Faktor ins Spiel: die Opportunitätskosten des Kapitals.
Das in den Bau investierte Geld könnte in einer anderen Anlage arbeiten oder für den Kauf einer fertigen Wohnung verwendet werden.
Natürlich hat die Ratenzahlung auch einen echten finanziellen Vorteil: Der Käufer muss nicht die ganze Summe auf einmal zahlen, die Zahlungen verteilen sich über die Zeit.
Ein korrekter Vergleich muss daher den Zahlungsplan, die Kapitalkosten, die Mietausgaben, mögliche Erträge aus einer fertigen Immobilie und das Verzögerungsrisiko berücksichtigen.
Dass keine Zinsen anfallen, heißt für sich genommen noch nicht, dass die Ratenzahlung wirtschaftlich kostenlos ist.
Die Kosten des Wartens existieren auch dann, wenn sie im Vertrag nicht als eigene Position stehen.
Warum ist die Zukunft manchmal teurer als die Gegenwart?
Auf dem Markt in Dubai kommt es vor, dass eine Wohnung in einem Gebäude im Bau teurer ist als eine vergleichbare Wohnung in einem fertigen Gebäude.
Manchmal deutlich teurer.
In manchen Fällen ist das durchaus nachvollziehbar.
Ein neues Projekt kann bessere Architektur, moderne Haustechnik, höhere Energieeffizienz, praktischere Grundrisse oder ein grundlegend anderes Ausstattungsniveau bieten.
Doch was, wenn diese Vorteile relativ gering sind?
Warum ist dann eine künftige Wohnung teurer als eine bestehende, die man schon heute nutzen kann?
Ein Teil der Antwort liegt in der Marktpsychologie.
Dem Käufer wird nicht nur eine Immobilie verkauft, sondern auch die Erwartung ihres künftigen Werts.
Ein neues Projekt wird mit Wertsteigerung, moderner Architektur und Attraktivität für den nächsten Käufer verbunden.
Eine fertige Wohnung gilt als abgeschlossenes Produkt, dessen Potenzial angeblich begrenzt ist.
Dabei wird der Anlagewert einer Immobilie keineswegs nur durch ihr Alter bestimmt.
Er hängt von Lage, Bauqualität, Gebäudezustand, Nachfrage von Mietern und Käufern, Unterhaltskosten, Konkurrenzangebot und vielen anderen Faktoren ab.
Mehr noch: Eine fertige Immobilie kann einen wichtigen Vorteil haben, denn sie kann bereits Mieteinnahmen erzielen.
Eine Wohnung im Bau noch nicht.
Ein höherer Off-plan-Preis muss daher begründet werden, statt als natürliche Folge des Neuen hingenommen zu werden.
Dubai wird erwachsen. Sein Wohnungsbestand auch
Es gibt noch einen Umstand, den ich besonders interessant finde.
Dubai wandelt sich allmählich von einer Stadt der ständigen Bautätigkeit zu einer Stadt mit eigener Wohngeschichte.
Anlagen, die vor zehn, fünfzehn und zwanzig Jahren gebaut wurden, bilden bereits einen reifen Wohnungsbestand.
Manche von ihnen altern schlecht.
In anderen Gebäuden gibt es Probleme mit Haustechnik, Verwaltung und Instandhaltung.
Doch es gibt auch Häuser, die ihre Qualitäten hervorragend bewahren.
Ihre Außenanlagen werden grüner. Ringsum entsteht Infrastruktur. Die Nachbarn lernen sich kennen. Die Viertel bekommen ihren eigenen Charakter.
Mit dem Alter werden die tatsächlichen Stärken und Schwächen eines Gebäudes deutlicher.
In manchen Fällen entsteht dadurch zusätzlicher Wert.
Natürlich erfordert eine ältere Wohnung eine sorgfältige technische Prüfung.
Besonders wichtig sind der Zustand von Klimaanlage, Abdichtung, Wasserversorgung, Aufzügen und Fassaden sowie die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft.
Man muss verstehen, welche größeren Instandhaltungskosten in den nächsten Jahren anfallen können.
Doch diese Risiken lassen sich analysieren.
Und je reifer der Markt wird, desto weniger Grund gibt es, eine Wohnung allein nach dem Baujahr zu beurteilen.
Vielleicht entsteht in Dubai mit der Zeit eine stabile Nachfrage nach bestimmten Gebäuden, die nicht wegen ihrer Neuheit geschätzt werden, sondern wegen Qualität, Grundrissen, Architektur, Atmosphäre und bewährtem Ruf.
So wie in vielen anderen Städten der Welt.
Eine Wohnung ist kein Smartphone
Wir leben in einer Welt, in der das Neue an sich zu einem Konsumwert geworden ist.
Jedes Jahr bringen Hersteller neue Autos, Telefone und Haushaltsgeräte heraus.
Die Vorgängermodelle gelten nach und nach als veraltet, auch wenn sie ihre Aufgabe einwandfrei erfüllen.
Doch eine Immobilie ist kein Smartphone.
Ein gut gebautes und richtig instand gehaltenes Gebäude ist für Jahrzehnte ausgelegt.
Sein Wert bemisst sich daran, wie gut es seine Hauptfunktion erfüllt: ein komfortables, sicheres und bequemes Leben zu ermöglichen.
Ein guter Grundriss wird nach fünf Jahren nicht schlecht.
Eine gute Lage verliert ihre Vorzüge nicht, weil nebenan ein neues Gebäude entsteht.
Und gepflegte Außenanlagen sowie eine gewachsene Bewohnergemeinschaft können mit der Zeit sogar attraktiver werden.
Deshalb würde ich bei der Wohnungswahl nicht mit dem Baujahr beginnen.
Sondern mit der Frage: Wie gut wird es sich hier leben?
Und erst danach Alter, Unterhaltskosten, technischen Zustand und Kaufpreis bewerten.
Statt eines Fazits
Manchmal denke ich an jenen italienischen Anwalt, der so glücklich von seiner Wohnung in einem Haus von 1938 erzählte.
Er hatte genau das gefunden, was er suchte.
Und hielt das Alter des Gebäudes überhaupt nicht für einen Nachteil.
Vielleicht braucht der Markt in Dubai einfach Zeit, um eine ähnliche Phase des Erwachsenwerdens zu durchlaufen.
Damit Käufer lernen, nicht nur die Versprechen des Entwicklers zu bewerten, sondern auch die bereits vorhandenen Vorzüge fertiger Wohnungen.
Damit das Alter eines Gebäudes nicht mehr automatisch als Nachteil gilt und das Neue nicht als Qualitätsgarantie.
Damit sich der Preisunterschied zwischen Neu und Alt durch echte Vorteile erklärt und nicht nur durch das Fertigstellungsdatum.
Ich rufe keineswegs dazu auf, auf Neubauten zu verzichten.
Im Gegenteil: Gute neue Projekte braucht die Stadt. Sie bringen Architektur, Technik und Lebensstandard voran.
Doch der Kauf einer Immobilie ist eine zu ernste Entscheidung, um sich nur vom Wunsch leiten zu lassen, etwas Neueres zu kaufen.
Eine gute Wohnung wird nicht schlecht, nur weil schon jemand darin gewohnt hat. Und ein neues Haus wird nicht gut, nur weil es noch nicht gebaut ist.
Der Beitrag gibt die fachliche Meinung des Autors wieder. Die Finanzbeispiele dienen der Veranschaulichung und stellen keine individuelle Anlageberatung dar.
Meinung des Autors. Keine Anlageberatung.