Marktregulierung

RERA verschärft die Kontrolle über Off-plan: Warum fällt die Verantwortung wieder auf die Makler?

Im Januar 2026 veröffentlichte das Dubai Land Department das Rundschreiben Nr. 01-2026, das Immobilienagenturen an ihre Verantwortung für die Vermarktung nicht registrierter Bauprojekte erinnert. Hinter der formalen Forderung, ein seit Langem geltendes Gesetz einzuhalten, verbirgt sich ein weit interessanteres Thema: der Schutz von Käufern auf dem Erstmarkt in Dubai.

Laut dem Rundschreiben müssen Makler sicherstellen, dass ein beworbenes Projekt bei der DLD registriert ist, über ein genehmigtes Escrow-Konto verfügt und die erforderlichen RERA-Genehmigungen besitzt. Bei Verstößen drohen Bußgelder, die Aussetzung der Tätigkeit und sogar die Streichung aus dem Maklerregister.

Die Forderung selbst ist nicht neu. Das Gesetz Nr. 8 von 2007 regelt die Nutzung von Escrow-Konten schon lange. Zudem hatte sich RERA bereits im März 2025 direkt an Entwickler gewandt und auf Fälle hingewiesen, in denen Projekte beworben wurden, bevor die Registrierung abgeschlossen und solche Konten eröffnet waren.

Woher kommt das Problem?

Eine mögliche Erklärung für die verschärfte Kontrolle könnte die Verbreitung von Modellen sein, bei denen Käufergeld schon vor dem vollständigen Projektstart eingesammelt wird, unter anderem über verschiedene Investitionsvereinbarungen.

Anders als beim regulären Kauf einer registrierten Off-plan-Einheit bieten solche Vertragskonstruktionen dem Käufer möglicherweise nicht die üblichen Schutzmechanismen. Ihre tatsächlichen Folgen hängen von den Bedingungen der konkreten Vereinbarung ab: Was genau erwirbt der Investor, wohin fließt sein Geld, welche Garantien gibt es und was passiert, wenn das Projekt geändert oder abgesagt wird?

Zugleich garantiert selbst ein Escrow-Konto keine fristgerechte Fertigstellung. Übergabetermine verpassen auch bekannte Entwickler mit langer Erfolgsbilanz. Änderungen an Planung, Ausstattung und Ausführungsbedingungen bleiben ebenfalls erhebliche Risiken für den Käufer.

Warum gerade die Makler?

Die Logik der Aufsicht ist nachvollziehbar: Die Agentur ist ein wichtiger Vertriebskanal für Immobilien und sollte die Rechtmäßigkeit der angebotenen Projekte prüfen.

Doch es stellt sich eine berechtigte Frage: Wie gerecht ist es, einem Vermittler zusätzliche Verantwortung aufzuerlegen, der weder die Finanzierung noch den Bau noch die Erfüllung der Pflichten des Entwicklers kontrolliert?

Ein Makler kann die Registrierung eines Projekts, das Escrow-Konto und die Genehmigungen prüfen. Er kann jedoch weder die finanzielle Stabilität des Entwicklers garantieren noch, dass sich die Planung nicht ändert oder Bautermine eingehalten werden.

Die Wirksamkeit der Regulierung sollte daher nicht nur an der Strenge der Anforderungen an Agenturen gemessen werden, sondern auch an der tatsächlichen Verantwortung derjenigen, die Käufergeld einsammeln und darüber verfügen.

Anlegerschutz beginnt vor dem Verkauf

Wir bei Seven Spaces Real Estate unterstützen Maßnahmen, die den Markt transparenter machen. Doch wir sind überzeugt, dass der Anlegerschutz umfassend sein muss, vom ersten Einsammeln von Geld bis zur tatsächlichen Übergabe der fertigen Immobilie.

Die Prüfung von Dokumenten ist eine notwendige Voraussetzung für ein sicheres Geschäft. Sie darf aber nicht die Illusion erzeugen, es gebe keine Anlagerisiken.

Deshalb besteht die professionelle Arbeit eines Maklers nicht nur darin, Genehmigungen zu prüfen, sondern auch darin, das Projekt, seine Wirtschaftlichkeit, die Realisierbarkeit der Fristen und die Vertragsbedingungen unabhängig zu bewerten.

Meinung des Autors. Keine Anlageberatung.