Teil 1. Abu Dhabi: Nobu Residences und der Preis der Zukunft
Die Nachfrage von morgen zu Preisen von übermorgen
Kann eine großartige Immobilie eine mittelmäßige Investition sein?
Abu Dhabi baut aktiv einen neuen Markt für Luxusimmobilien auf. Internationale Hotelmarken, Architektur von Weltrang, Kulturstätten und Strandlagen zeichnen ein attraktives Bild der Stadt der Zukunft.
Doch inwieweit entsprechen die heutigen Preise der tatsächlich vorhandenen Nachfrage?
Betrachten wir Nobu Residences auf der Insel Saadiyat, eines der prestigeträchtigsten Projekte Abu Dhabis.
Der Preis der Immobilie und ihr Investmentwert
Auf dem Wiederverkaufsmarkt werden bei Nobu Wohnungen mit einem Schlafzimmer und rund 110 m² für etwa 7,4 Millionen Dirham angeboten.
Das sind rund 67.000 Dirham pro Quadratmeter.
Der Käufer erhält eine renommierte internationale Marke, hochwertige Architektur sowie die Nähe zum Meer und zum Kulturviertel von Saadiyat.
Betrachtet man eine solche Immobilie jedoch nicht als eigenen Wohnsitz, sondern als Anlage, stellt sich die Frage: Welchen Ertrag kann sie bringen?
Angenommen, die Jahresmiete beträgt 220.000 Dirham.
Dann läge die Bruttorendite bei etwa 3 % pro Jahr.
Nach Abzug von Betriebskosten, Servicegebühren und möglichen Leerstandszeiten fällt die Nettorendite niedriger aus.
Dabei sind 220.000 Dirham eine illustrative Annahme und keine bestätigte Miete bei Nobu.
Zum Vergleich: Die offizielle Statistik der registrierten Mietverträge in Mamsha Al Saadiyat für 2025 zeigt Durchschnittsmieten von etwa 1.400–1.500 Dirham pro Quadratmeter und Jahr.
Die realen Mietwerte in fertiggestellten Premiumanlagen weichen also deutlich von den Erwartungen ab, die mitunter auf Basis von Werbeangeboten entstehen.
Natürlich kann Nobu einen zusätzlichen Aufschlag für Marke, Service und Einzigartigkeit erzielen. Wie hoch dieser Aufschlag ist, muss sich jedoch erst in realen Mietabschlüssen zeigen.
Wer ist der Endkäufer?
Hier stellt sich eine grundsätzlichere Frage.
Wer eine Residenz für mehrere Millionen Dirham zum Selbstbewohnen kauft, bewertet sie völlig anders als ein Investor.
Für den Ersten zählen Privatsphäre, Architektur, Meeresnähe, Lebensqualität und persönliche Vorlieben.
Für den Zweiten Rendite, Liquidität und die Möglichkeit des späteren Wiederverkaufs.
Das Problem entsteht, wenn Immobilien, die für einen begrenzten Kreis wohlhabender Eigennutzer gedacht sind, massenhaft von Investoren gekauft werden, die auf schnelle Preissteigerungen setzen.
Dann kann die Zahl der Käufer auf dem Erstmarkt die Zahl der Menschen, die die Immobilie tatsächlich nutzen wollen, deutlich übersteigen.
Wenn steigende Preise keine steigende Rendite mehr bedeuten
Der Mechanismus, nach dem Renditeerwartungen entstehen, ist recht einfach.
Die ersten Bauabschnitte eines Projekts werden zu relativ attraktiven Preisen angeboten. Die nächsten starten teurer.
Die Differenz wird zur Grundlage für Versprechen hoher Renditen.
Dass der Entwickler den Preis neuer Angebote erhöht, bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer einer früher gekauften Wohnung sie mit demselben Aufschlag verkaufen kann.
Der Angebotspreis ist die Erwartung des Verkäufers. Der Preis eines abgeschlossenen Geschäfts ist das Ergebnis des Zusammentreffens von realer Nachfrage und Angebot.
Zwischen beiden kann eine erhebliche Lücke liegen.
Besonders auf Märkten, auf denen ein großer Teil der Immobilien für den Wiederverkauf gekauft wird.
Das Problem des Anlagehorizonts
Saadiyat hat objektive Vorteile: Strände, kulturelle Sehenswürdigkeiten, Hotelinfrastruktur und umfangreiche Investitionen in die Entwicklung des Gebiets.
Doch der Aufbau eines vollwertigen städtischen Umfelds und einer stabilen Nachfrage nach teurem Wohnraum braucht Zeit.
Vielleicht wird das Viertel in zehn Jahren ganz anders wahrgenommen.
Ist aber ein großer Teil der erwarteten Wertsteigerung bereits im heutigen Preis enthalten, kann das Anlagepotenzial für einen neuen Käufer begrenzt sein.
Und hier liegt das zentrale Paradox:
Das Projekt kann sich erfolgreich entwickeln, das Viertel prestigeträchtiger werden – und der Investor dennoch eine Rendite weit unter seinen ursprünglichen Erwartungen erzielen.
Das ist kein Widerspruch. Es ist die Folge eines zu hohen Einstiegspreises.
Die zentrale Frage
Wer eine Wohnung in den Nobu Residences für 7–8 Millionen Dirham kauft, muss nicht nur beantworten, wie attraktiv Saadiyat künftig wird.
Viel wichtiger ist zu verstehen, wer bereit sein wird, diese Wohnung in einigen Jahren zu einem noch höheren Preis zu kaufen.
Und je mehr künftiges Wachstum bereits im heutigen Preis steckt, desto schwieriger wird die Antwort.
Vielleicht besteht das größte Anlageproblem mancher neuer Premiumlagen in den VAE nicht im Fehlen künftiger Nachfrage, sondern darin, dass diese Nachfrage von morgen schon heute zu Preisen von übermorgen verkauft wird.
Meinung des Autors. Keine Anlageberatung.