Análisis del mercado inmobiliario

«¡Este edificio ya tiene cinco años!» ¿Por qué Dubái teme a los inmuebles más antiguos?

¿Por qué en Italia un piso en un edificio de 1938 puede considerarse un buen hallazgo, mientras que en Dubái los compradores a menudo se niegan a ver una vivienda en un edificio de diez años? ¿Y de verdad un piso nuevo es mejor que uno más antiguo en la misma medida en que es más caro?

Un edificio de 1938

Hace unos años trabajé en Cerdeña. Pasaba en Italia varios meses al año, me dedicaba al sector inmobiliario y un día me puse a charlar con un abogado local.

Me contó que había buscado mucho tiempo el piso adecuado y que por fin había encontrado justo lo que quería. Estaba especialmente contento con el edificio en el que lo había comprado.

—¿De qué año es el edificio? —le pregunté.

—De 1938 —respondió con orgullo—. Después de la guerra ya no se construía así.

Aquella breve conversación se me quedó grabada.

Para él, la edad del edificio no era un defecto, sino una virtud. Buscaba una determinada calidad de construcción, arquitectura, distribución y el ambiente propio de los edificios de aquella época.

Por supuesto, no todos los edificios antiguos italianos tienen esas cualidades. Pero el enfoque me pareció interesante.

Más tarde, ya trabajando en Dubái, recordé muchas veces aquella conversación.

Aquí a menudo se oye exactamente lo contrario:

—¿Cómo? ¿Este edificio ya tiene diez años? ¿Para qué comprar un piso tan viejo?

Y cada vez me dan ganas de preguntar a mi vez: ¿qué le ha pasado exactamente a este edificio en diez años? ¿Por qué se ha vuelto automáticamente peor?

El culto a lo nuevo

El mercado residencial moderno de Dubái es relativamente joven. La construcción masiva de viviendas en propiedad privada empezó aquí mucho más tarde de lo que tardaron en formarse los mercados de la mayoría de las ciudades europeas.

Y con el rápido desarrollo de la ciudad se consolidó una determinada forma de ver la vivienda.

Un proyecto nuevo se considera, casi por defecto, más atractivo que una vivienda terminada en el edificio de al lado.

Nueva arquitectura, nuevo vestíbulo, nuevos servicios, nuevo diseño, nuevas tecnologías.

Todo ello, sin duda, puede tener valor.

Pero a los promotores les interesa vender obra nueva, así que es lógico que la novedad se convierta en uno de los principales argumentos de su marketing.

Poco a poco, ese argumento comercial empieza a percibirse como una medida objetiva de calidad.

Edificio nuevo, bueno. Antiguo, ya no tanto.

Aunque, en realidad, no existe una relación tan clara entre la edad de un edificio y lo bueno que es para vivir.

En Moscú, por ejemplo, hay una demanda estable de las llamadas «stalinki», edificios de la época de Stalin. Los compradores las eligen a propósito por sus techos altos, su distribución, su arquitectura y su ubicación.

En las ciudades europeas, edificios de cien años o más pueden estar entre los inmuebles más buscados.

Por supuesto, en esos casos influyen enormemente el estado técnico, el mantenimiento, la calidad de la rehabilitación y el valor histórico.

Pero el simple hecho de que un inmueble envejezca no lo hace automáticamente menos apto para vivir con comodidad.

Un buen edificio no deja de serlo solo porque al lado hayan construido uno nuevo.

Una ventaja que la obra nueva no tiene

La vivienda terminada tiene una cualidad importante de la que rara vez se habla en las presentaciones comerciales.

Ya ha pasado la prueba del uso.

Si un edificio tiene quince años, se puede averiguar con bastante detalle lo bien construido que está.

Se puede evaluar el aire acondicionado, el estado de la fachada, la impermeabilización, los ascensores, el aparcamiento y las zonas comunes.

Se ve lo bien que funciona la empresa de gestión, lo rápido que se reparan las averías, cuánto cuesta el mantenimiento y qué problemas tienen los propietarios.

Se puede hablar con las personas que realmente viven allí.

Al comprar sobre plano, buena parte de esa información no está disponible.

El comprador ve documentación del proyecto, imágenes renderizadas y las promesas del promotor.

Quizá el resultado final sea excelente.

Pero hasta que no termine la obra, es imposible comprobarlo por completo.

Surge así una paradoja curiosa: un edificio terminado puede tener cualidades mucho más previsibles que uno nuevo, y sin embargo es por el nuevo por el que a menudo se pide pagar bastante más.

Abril de 2024. Un examen que nadie esperaba

El 16 de abril de 2024 cayeron lluvias extraordinarias sobre los EAU. Según el Centro Nacional de Meteorología, el país registró las mayores precipitaciones desde que comenzaron las mediciones sistemáticas en 1949.

En algunas zonas cayeron más de 250 milímetros en un solo día. Las carreteras se inundaron, el tráfico se interrumpió y hubo daños en edificios residenciales e infraestructuras.

Para el mercado inmobiliario fue una prueba inesperada.

Y una prueba no de la calidad de construcción anunciada, sino de la resistencia real de los edificios y sus instalaciones.

En unos sitios se inundaron aparcamientos subterráneos. En otros, el agua entró en las viviendas y hubo problemas de drenaje, impermeabilización y sistemas técnicos.

Por supuesto, las consecuencias dependieron no solo de la calidad de construcción, sino también del terreno, la ubicación del edificio, el estado de la infraestructura urbana y otras circunstancias.

Pero para los residentes fue una prueba muy práctica.

Yo, por ejemplo, vivo en un edificio bajo y relativamente antiguo para los estándares de Dubái.

Y durante aquel aguacero nuestro aparcamiento subterráneo no se inundó.

No digo que eso haga automáticamente mejor nuestro edificio que otros. Pero obtuve una información muy concreta sobre cómo se comporta en una situación extrema.

Ahora lo sé no por un folleto ni por un comercial del promotor.

Vi el resultado con mis propios ojos.

Para mí eso importa.

El historial de uso de un edificio también forma parte de su valor. A veces, una parte muy importante.

Y ese historial no se forma solo en emergencias.

Incluye cosas cotidianas: la calidad del servicio, la fiabilidad de las instalaciones, el estado de las zonas comunes, la tranquilidad y la comodidad de vivir allí.

Cosas que no se pueden valorar solo con unos bonitos renders.

Cuatro plantas frente a sesenta

Hay otra cara de la cuestión difícil de reducir a un precio por pie cuadrado.

Es una forma de vida.

A mí, personalmente, me gustan mucho más los pequeños complejos residenciales de poca altura.

Nuestro edificio tiene solo cuatro plantas, un amplio patio interior, una piscina grande y relativamente pocos vecinos.

Muchos se conocen. Se siente como una pequeña comunidad y no como un flujo interminable de gente.

Me gusta ese entorno.

Tiene cierta privacidad, calma y escala humana.

Por supuesto, las torres tienen sus ventajas: vistas panorámicas, muchos servicios, espacios comunes bonitos y, a veces, un nivel de servicio realmente excepcional.

Pero vivir en altura no es un estándar universal de comodidad.

Muchos vecinos, zonas comunes muy concurridas, esperas en los ascensores, una rotación constante de residentes: para unos son detalles sin importancia; para otros, inconvenientes serios.

Y en una emergencia, tener que bajar desde la planta sesenta por las escaleras difícilmente es una ventaja.

No se trata de que los edificios bajos sean mejores que las torres.

Se trata de que son dos formas distintas de vivir.

Y el comprador debería elegir la que de verdad le conviene, no la que hoy se anuncia con más fuerza.

La comodidad no la definen el número de plantas ni un vestíbulo espectacular, sino lo bien que la vivienda se ajusta a los hábitos y necesidades de cada persona.

¿Cuánto vale una diferencia de cinco años?

Hace poco, mi mujer y yo empezamos a plantearnos comprar nuestro propio piso.

Llevamos varios años de alquiler en Dubái y en este tiempo hemos llegado a conocer bien no solo la zona, sino también el edificio concreto.

Miramos otras opciones y comparamos distribuciones, precios, antigüedad de los edificios, servicios y cómo funcionan.

Y descubrimos algo interesante.

Para comprar un piso en un edificio más nuevo de categoría comparable, habríamos tenido que aumentar mucho el presupuesto.

A veces, la diferencia de precio llegaba al 50–80 %.

¿Qué obteníamos por ese dinero extra?

En algunos casos, un edificio entre tres y cinco años más joven, acabados algo más modernos y quizá un baño más.

Pero ningún cambio fundamental en la calidad de vida.

Ni otra ubicación. Ni un tipo de vivienda totalmente distinto. Ni ventajas que de verdad tuvieran valor para nosotros.

Así que surgió una pregunta muy natural: ¿por qué pagar tanto más?

Otra cosa muy distinta es mudarse a una residencia única con playa privada, un nivel de servicio radicalmente distinto, una arquitectura o ubicación excepcionales.

Una compra así puede tener una lógica perfectamente comprensible.

El comprador paga por dar un salto real a otro segmento del mercado.

Pero cuando un piso en el edificio de al lado cuesta bastante más sobre todo porque el edificio es más joven, el sentido económico de la decisión ya no es tan evidente.

Sobre todo si en el edificio actual todo te convence.

No toda diferencia de precio implica una diferencia equivalente en calidad de vida.

Pago a plazos sin intereses. ¿Es gratis esperar?

Una de las herramientas de marketing más eficaces del mercado de Dubái es el plan de pagos sin intereses del promotor.

Al comprador se le ofrece un piso sobre plano que va pagando poco a poco.

Sin préstamo bancario. Sin intereses.

A primera vista, una gran oportunidad.

Pero en esos cálculos suele faltar una partida de gasto importante.

Mientras se construye el piso, el comprador tiene que vivir en algún sitio.

Supongamos que un piso nuevo de un dormitorio cuesta 1,25 millones de dírhams.

La entrega está prevista dentro de tres años.

El comprador sigue alquilando por 100.000 dírhams al año.

En tres años gastará 300.000 en alquiler.

Si la obra se retrasa un año más, 400.000.

Eso no significa que el piso le haya costado 1,65 millones en vez de 1,25 millones. El alquiler paga un servicio real, el de tener dónde vivir, y el propietario de un piso terminado también asume gastos de mantenimiento.

Pero al comparar dos estrategias de inversión, esos flujos de dinero no pueden ignorarse.

Un comprador adquiere una vivienda terminada y empieza a usarla de inmediato.

El otro firma por un piso sobre plano y sigue pagando alquiler hasta la entrega.

Mientras tanto, el dinero entregado al promotor ya no puede usarse libremente para otros fines.

Y aquí entra otro factor: el coste de oportunidad del capital.

El dinero invertido en la obra podría estar trabajando en otro activo o servir para comprar una vivienda terminada.

Por supuesto, el pago a plazos también tiene una ventaja financiera real: el comprador no tiene que pagar todo de golpe y los pagos se reparten en el tiempo.

Por eso una comparación correcta debe tener en cuenta el calendario de pagos, el coste del capital, el alquiler, los posibles ingresos de una vivienda terminada y el riesgo de retrasos.

La ausencia de intereses, por sí sola, no significa que el pago a plazos sea económicamente gratuito.

El coste de esperar existe incluso cuando no aparece como una línea aparte en el contrato.

¿Por qué el futuro a veces cuesta más que el presente?

En el mercado de Dubái hay casos en los que un piso en un edificio en construcción cuesta más que uno comparable en un edificio terminado.

A veces, mucho más.

En algunos casos tiene toda la lógica.

Un proyecto nuevo puede ofrecer mejor arquitectura, instalaciones modernas, más eficiencia energética, distribuciones más prácticas o un nivel de servicios radicalmente distinto.

Pero ¿y si esas ventajas son relativamente pequeñas?

¿Por qué entonces un piso futuro cuesta más que uno que ya existe y que se puede usar hoy?

Parte de la respuesta está en la psicología del mercado.

Al comprador no solo se le vende un inmueble, sino también la expectativa de su valor futuro.

Un proyecto nuevo se asocia con revalorización, arquitectura moderna y atractivo para el siguiente comprador.

La vivienda terminada se percibe como un producto ya cerrado, con un potencial supuestamente limitado.

Aunque, en realidad, el valor de inversión de un inmueble no depende solo de su edad.

Depende de la ubicación, la calidad de construcción, el estado del edificio, la demanda de inquilinos y compradores, los gastos de mantenimiento, la oferta competidora y muchos otros factores.

Es más, un inmueble terminado puede tener una ventaja importante: ya puede generar alquiler.

Uno sobre plano, todavía no.

Por eso un precio más alto para la compra sobre plano necesita justificarse, en lugar de aceptarse como una consecuencia natural de la novedad.

Dubái madura. Su parque de viviendas, también

Hay otra circunstancia que me parece especialmente interesante.

Dubái está pasando poco a poco de ser una ciudad en construcción permanente a una ciudad con su propia historia residencial.

Los complejos construidos hace diez, quince y veinte años ya forman un parque de viviendas maduro.

Algunos envejecen mal.

En otros edificios surgen problemas de instalaciones, gestión y mantenimiento.

Pero también hay edificios que conservan muy bien sus cualidades.

Sus zonas exteriores se llenan de verde. Alrededor crecen los servicios. Los vecinos se conocen. Los barrios adquieren carácter propio.

Con los años, se ven más claras las virtudes y defectos reales de cada edificio.

En algunos casos, eso crea valor añadido.

Por supuesto, una vivienda más antigua exige una revisión técnica cuidadosa.

Son especialmente importantes el estado del aire acondicionado, la impermeabilización, el suministro de agua, los ascensores, las fachadas y la situación financiera de la comunidad de propietarios.

Hay que entender qué grandes reparaciones pueden surgir en los próximos años.

Pero esos riesgos se pueden analizar.

Y cuanto más madura el mercado, menos motivos hay para juzgar una vivienda solo por su año de construcción.

Quizá con el tiempo surja en Dubái una demanda estable de edificios concretos, valorados no por su novedad sino por su calidad, distribución, arquitectura, ambiente y reputación probada.

Como ocurre en muchas otras ciudades del mundo.

Una vivienda no es un smartphone

Vivimos en un mundo en el que la novedad se ha convertido en un valor de consumo en sí misma.

Cada año los fabricantes ofrecen nuevos coches, teléfonos y electrodomésticos.

Los modelos anteriores acaban pareciendo anticuados, aunque cumplan su función perfectamente.

Pero un inmueble no es un smartphone.

Un edificio bien construido y bien mantenido está pensado para durar décadas.

Su valor depende de lo bien que cumple su función principal: ofrecer una vida cómoda, segura y práctica.

Una buena distribución no se vuelve mala a los cinco años.

Una ubicación cómoda no pierde sus ventajas porque aparezca un edificio nuevo al lado.

Y unas zonas exteriores cuidadas y una comunidad de vecinos consolidada pueden, al contrario, ganar atractivo con el tiempo.

Por eso, al elegir un piso, yo propondría no empezar por el año de construcción.

Sino por la pregunta: ¿qué tal se vivirá aquí?

Y solo después valorar la edad del edificio, sus gastos de mantenimiento, su estado técnico y el precio de compra.

A modo de conclusión

A veces recuerdo a aquel abogado italiano que hablaba con tanta alegría de su piso en un edificio de 1938.

Encontró exactamente lo que buscaba.

Y no consideraba en absoluto la edad del edificio un defecto.

Quizá el mercado de Dubái solo necesite tiempo para pasar por una etapa de madurez parecida.

Para que los compradores aprendan a valorar no solo las promesas del promotor, sino también las virtudes reales de la vivienda terminada.

Para que la edad de un edificio deje de verse automáticamente como un defecto, y la novedad como garantía de calidad.

Para que la diferencia de precio entre lo nuevo y lo antiguo se explique por ventajas reales y no solo por la fecha de finalización.

No estoy llamando en absoluto a renunciar a la obra nueva.

Al contrario, los buenos proyectos nuevos son necesarios para la ciudad. Impulsan la arquitectura, la tecnología y el nivel de vida.

Pero comprar una vivienda es una decisión demasiado seria como para guiarse solo por el deseo de comprar algo más nuevo.

Un buen piso no se vuelve malo porque alguien ya haya vivido en él. Y un edificio nuevo no se vuelve bueno porque todavía no se haya construido.

Este artículo refleja la opinión profesional del autor. Los ejemplos financieros son ilustrativos y no constituyen asesoramiento de inversión individual.

Opinión del autor. No constituye asesoramiento de inversión.