Regulación del mercado
RERA refuerza el control sobre la venta sobre plano: ¿por qué la responsabilidad vuelve a recaer en los agentes?
En enero de 2026, el Dubai Land Department publicó la circular n.º 01-2026, que recuerda a las agencias inmobiliarias su responsabilidad por promocionar proyectos no registrados. Tras el requisito formal de cumplir una ley vigente desde hace años se esconde un tema mucho más interesante: la protección de los compradores en el mercado primario de Dubái.
Según la circular, los agentes deben asegurarse de que el proyecto anunciado esté registrado en la DLD, tenga una cuenta escrow aprobada y cuente con los permisos necesarios de RERA. Las infracciones pueden conllevar multas, suspensión e incluso la exclusión del registro de agentes.
El requisito en sí no es nuevo. La Ley n.º 8 de 2007 regula desde hace tiempo el uso de las cuentas escrow. Además, en marzo de 2025 RERA ya se había dirigido directamente a los promotores, señalando casos de proyectos promocionados antes de completar el registro y abrir dichas cuentas.
¿De dónde viene el problema?
Una posible explicación del mayor control podría ser la difusión de esquemas que captan dinero de los compradores antes del lanzamiento completo de un proyecto, incluso mediante diversos acuerdos de inversión.
A diferencia de la compra estándar de una unidad sobre plano registrada, estas estructuras contractuales pueden no ofrecer al comprador los mecanismos de protección habituales. Sus consecuencias reales dependen de los términos del acuerdo concreto: qué adquiere exactamente el inversor, adónde va su dinero, qué garantías se ofrecen y qué ocurre si el proyecto se modifica o se cancela.
Al mismo tiempo, ni siquiera una cuenta escrow garantiza que la obra se termine a tiempo. También promotores conocidos y con larga trayectoria incumplen las fechas de entrega. Los cambios en el diseño, en las características de la unidad y en las condiciones de ejecución siguen siendo riesgos importantes para el comprador.
¿Por qué precisamente los agentes?
La lógica del regulador es clara: la agencia es un canal importante de promoción inmobiliaria y debe verificar la legalidad de los proyectos que ofrece.
Pero surge una pregunta razonable: ¿es justo imponer una responsabilidad adicional a un intermediario que no controla la financiación, la construcción ni el cumplimiento de las obligaciones del promotor?
Un agente puede comprobar el registro del proyecto, la cuenta escrow y los permisos. Pero no puede garantizar la solidez financiera del promotor, que el diseño no cambie ni que se cumplan los plazos de construcción.
Por eso la eficacia de la regulación debería medirse no solo por la severidad de las exigencias a las agencias, sino también por la responsabilidad real de quienes captan el dinero de los compradores y disponen de él.
La protección del inversor empieza antes de la venta
En Seven Spaces Real Estate apoyamos las medidas orientadas a dar más transparencia al mercado. Pero estamos convencidos de que la protección de los inversores debe ser integral, desde el primer momento en que se capta dinero hasta la entrega efectiva del inmueble terminado.
Verificar los documentos es una condición necesaria para una operación segura. Pero no debe crear la ilusión de que no existen riesgos de inversión.
Por eso el trabajo profesional de un agente no consiste solo en comprobar permisos, sino también en evaluar de forma independiente el proyecto, su economía, el realismo de sus plazos y las condiciones del contrato.
Opinión del autor. No constituye asesoramiento de inversión.