Analyse du marché immobilier

« Cet immeuble a déjà cinq ans ! » Pourquoi Dubaï a-t-il peur de l'immobilier ancien ?

Pourquoi un appartement dans un immeuble de 1938 peut-il être une belle trouvaille en Italie, alors qu'à Dubaï les acheteurs refusent souvent de visiter un logement dans un bâtiment de dix ans ? Et un appartement neuf est-il vraiment meilleur que l'ancien dans la mesure exacte où il coûte plus cher ?

Un immeuble de 1938

Il y a quelques années, j'ai travaillé en Sardaigne. Je venais en Italie plusieurs mois par an, je travaillais dans l'immobilier et, un jour, j'ai discuté avec un avocat local.

Il m'a raconté qu'il avait longtemps cherché l'appartement qui lui convenait et qu'il avait enfin trouvé exactement ce qu'il voulait. Il était particulièrement satisfait de l'immeuble dans lequel il l'avait acheté.

— De quelle année date l'immeuble ? lui ai-je demandé.

— De 1938, m'a-t-il répondu fièrement. Après la guerre, on ne construisait plus comme ça.

Cette brève conversation m'est restée en mémoire.

Pour mon interlocuteur, l'âge de l'immeuble n'était pas un défaut mais une qualité. Il recherchait une certaine qualité de construction, une architecture, un agencement et une atmosphère propres aux bâtiments de cette époque.

Bien sûr, tous les vieux immeubles italiens ne possèdent pas ces qualités. Mais cette façon de choisir un bien m'a paru intéressante.

Plus tard, en travaillant à Dubaï, je me suis souvent souvenu de cette conversation.

Ici, on entend souvent exactement l'inverse :

— Comment ? Cet immeuble a déjà dix ans ? Pourquoi acheter un appartement aussi vieux ?

Et chaque fois, j'ai envie de répondre par une question : qu'est-il arrivé exactement à cet immeuble en dix ans ? Pourquoi est-il automatiquement devenu moins bon ?

Le culte de la nouveauté

Le marché résidentiel moderne de Dubaï est relativement jeune. La construction à grande échelle de logements en pleine propriété y a commencé bien plus tard que la formation des marchés de la plupart des villes européennes.

Avec le développement rapide de la ville s'est installée une certaine manière de percevoir l'immobilier.

Un projet neuf est presque par défaut jugé plus attractif qu'un logement existant dans l'immeuble voisin.

Nouvelle architecture, nouveau hall, nouveaux équipements, nouveau design, nouvelles technologies.

Tout cela peut évidemment avoir de la valeur.

Mais les promoteurs ont intérêt à vendre du neuf ; il est donc naturel que la nouveauté devienne l'un des principaux arguments de leur marketing.

Peu à peu, cet argument commercial finit par être perçu comme une mesure objective de la qualité.

Un immeuble neuf est bon. Un ancien, déjà moins.

Pourtant, il n'existe pas de lien aussi simple entre l'âge d'un bâtiment et ses qualités d'usage.

À Moscou, par exemple, il existe une demande stable pour les « stalinki », les immeubles de l'époque stalinienne. Les acheteurs les choisissent sciemment pour leurs hauts plafonds, leurs plans, leur architecture et leur emplacement.

Dans les villes européennes, des immeubles centenaires ou plus peuvent compter parmi les biens les plus recherchés.

Bien sûr, l'état technique, l'entretien, la qualité de la rénovation et la valeur historique y jouent un rôle énorme.

Mais le simple fait qu'un bien vieillisse ne le rend pas automatiquement moins adapté à une vie confortable.

Un bon immeuble ne cesse pas d'être bon simplement parce qu'on en a construit un nouveau à côté.

Un avantage que le neuf n'a pas

L'immobilier existant possède une qualité importante dont on parle rarement dans les présentations commerciales.

Il a déjà été mis à l'épreuve de l'usage.

Si un immeuble a quinze ans, on peut savoir assez précisément s'il a été bien construit.

On peut évaluer la climatisation, l'état de la façade, l'étanchéité, les ascenseurs, le parking et les parties communes.

On voit si la société de gestion est efficace, à quelle vitesse les pannes sont réparées, combien coûte l'entretien et quels problèmes rencontrent les propriétaires.

On peut parler avec les personnes qui y vivent réellement.

Lors d'un achat sur plan, une grande partie de ces informations est inaccessible.

L'acheteur voit les documents du projet, des visuels et les promesses du promoteur.

Le résultat final sera peut-être excellent.

Mais avant la fin des travaux, il est impossible de le vérifier entièrement.

D'où un paradoxe intéressant : un immeuble existant peut offrir des qualités bien plus prévisibles qu'un neuf, mais c'est justement le neuf que l'on propose souvent de payer nettement plus cher.

Avril 2024. Un examen que personne n'attendait

Le 16 avril 2024, des pluies exceptionnelles se sont abattues sur les Émirats. Selon le Centre national de météorologie, le pays a connu les plus fortes précipitations depuis le début des relevés systématiques en 1949.

Dans certaines zones, plus de 250 millimètres de pluie sont tombés en une journée. Les routes ont été inondées, la circulation perturbée, des bâtiments résidentiels et des infrastructures endommagés.

Pour le marché immobilier, ce fut une épreuve inattendue.

Et une épreuve non pas de la qualité de construction vantée dans les brochures, mais de la résistance réelle des bâtiments et de leurs installations techniques.

Ici, des parkings souterrains ont été inondés. Là, l'eau s'est infiltrée dans les logements, avec des problèmes de drainage, d'étanchéité et de systèmes techniques.

Bien sûr, les conséquences dépendaient non seulement de la qualité de construction, mais aussi du relief, de l'emplacement de l'immeuble, de l'état des infrastructures urbaines et d'autres facteurs.

Mais pour les habitants, ce fut un test très concret.

Moi, par exemple, je vis dans un petit immeuble relativement ancien selon les critères de Dubaï.

Et pendant cette fameuse averse, notre parking souterrain n'a pas été inondé.

Je ne prétends pas que cela rende automatiquement notre immeuble meilleur que les autres. Mais j'ai obtenu une information très concrète sur son comportement en situation extrême.

Je le sais désormais non pas par une brochure ni par un commercial du promoteur.

J'ai vu le résultat de mes propres yeux.

Pour moi, cela compte.

L'historique d'exploitation d'un immeuble fait aussi partie de sa valeur. Parfois une part très importante.

Et cet historique ne se construit pas seulement lors des situations d'urgence.

Il comprend les choses du quotidien : la qualité du service, la fiabilité des installations, l'état des parties communes, le calme et le confort de vie.

Ce qu'on ne peut pas juger uniquement sur de beaux visuels.

Quatre étages contre soixante

Il y a un autre aspect de la question, difficile à réduire à un prix au pied carré.

C'est un mode de vie.

Personnellement, je préfère de loin les petites résidences de faible hauteur.

Notre immeuble n'a que quatre étages, une cour intérieure spacieuse, une grande piscine et relativement peu de voisins.

Beaucoup se connaissent. On a le sentiment d'une petite communauté plutôt que d'un flux continu de personnes.

J'aime cet environnement.

Il offre une certaine intimité, du calme et une échelle humaine.

Bien sûr, les tours ont leurs avantages : vues panoramiques, équipements nombreux, beaux espaces communs, parfois un niveau de service vraiment exceptionnel.

Mais vivre en hauteur n'est pas une norme universelle de confort.

Beaucoup de voisins, des parties communes très fréquentées, l'attente des ascenseurs, un renouvellement constant des habitants : pour certains ce sont des détails, pour d'autres de vrais inconvénients.

Et en cas d'urgence, devoir descendre du soixantième étage par l'escalier n'est guère un avantage.

Il ne s'agit pas de dire que les immeubles bas valent mieux que les tours.

Il s'agit de dire que ce sont deux façons de vivre différentes.

Et l'acheteur devrait choisir celle qui lui convient vraiment, pas celle qui fait l'objet de la publicité la plus active aujourd'hui.

Le confort ne se mesure ni au nombre d'étages ni à l'éclat du hall, mais à la façon dont le logement correspond aux habitudes et aux besoins d'une personne.

Combien valent cinq ans d'écart ?

Récemment, ma femme et moi avons envisagé d'acheter notre propre appartement.

Nous louons à Dubaï depuis plusieurs années et, pendant ce temps, nous avons appris à bien connaître non seulement le quartier, mais aussi l'immeuble lui-même.

Nous avons regardé d'autres offres, comparé les plans, les prix, l'âge des bâtiments, les équipements et leur fonctionnement.

Et nous avons découvert une chose intéressante.

Pour acheter un appartement dans un immeuble plus récent de catégorie comparable, nous aurions dû augmenter sensiblement notre budget.

Parfois, l'écart de prix atteignait 50 à 80 %.

Qu'aurions-nous obtenu pour cet argent supplémentaire ?

Dans certains cas, un immeuble plus jeune de trois à cinq ans, des finitions un peu plus modernes et peut-être une salle de bains de plus.

Mais aucun changement fondamental de qualité de vie.

Ni nouveau quartier. Ni type de logement totalement différent. Ni avantages qui auraient vraiment compté pour nous.

D'où une question tout à fait naturelle : pourquoi payer autant de plus ?

C'est tout autre chose s'il s'agit de s'installer dans une résidence unique avec plage privée, un niveau de service radicalement différent, une architecture ou un emplacement exceptionnels.

Un tel achat peut avoir une logique tout à fait compréhensible.

L'acheteur paie pour un véritable passage dans un autre segment du marché.

Mais lorsqu'un appartement dans l'immeuble voisin coûte nettement plus cher surtout parce que l'immeuble est plus jeune, le sens économique d'une telle décision devient beaucoup moins évident.

Surtout si tout vous convient dans votre immeuble actuel.

Toute différence de prix ne signifie pas une différence équivalente de qualité de vie.

Le paiement échelonné sans intérêts. L'attente est-elle gratuite ?

L'un des outils marketing les plus efficaces du marché de Dubaï est le plan de paiement sans intérêts proposé par le promoteur.

On propose à l'acheteur un appartement sur plan qu'il paie progressivement.

Sans crédit bancaire. Sans intérêts.

À première vue, une excellente opportunité.

Mais un poste de dépense important manque souvent dans ces calculs.

Pendant la construction, l'acheteur doit bien se loger quelque part.

Supposons qu'un appartement neuf d'une chambre coûte 1,25 million de dirhams.

La livraison est prévue dans trois ans.

L'acheteur continue de louer un logement 100 000 dirhams par an.

En trois ans, il dépensera 300 000 dirhams de loyer.

Si la construction prend un an de retard, 400 000.

Cela ne veut pas dire que l'appartement lui a coûté 1,65 million au lieu de 1,25 million. Le loyer paie un service réel, le logement, et le propriétaire d'un appartement existant supporte lui aussi des frais d'entretien.

Mais lorsqu'on compare deux stratégies d'investissement, ces flux financiers ne peuvent pas être ignorés.

Un acheteur acquiert un bien existant et commence à l'utiliser immédiatement.

L'autre signe pour un bien en construction et continue de payer un loyer jusqu'à la livraison.

Entre-temps, l'argent versé au promoteur ne peut plus être utilisé librement.

Et un autre facteur entre en jeu : le coût d'opportunité du capital.

Les fonds investis dans la construction pourraient travailler dans un autre actif ou servir à acheter un logement existant.

Bien sûr, le paiement échelonné présente aussi un vrai avantage financier : l'acheteur n'a pas à verser toute la somme d'un coup, et les paiements sont étalés dans le temps.

Une comparaison correcte doit donc tenir compte du calendrier des paiements, du coût du capital, des loyers, des revenus possibles d'un bien existant et du risque de retard.

L'absence d'intérêts ne signifie pas à elle seule que le paiement échelonné est gratuit économiquement.

Le coût de l'attente existe même lorsqu'il ne figure pas sur une ligne à part dans le contrat.

Pourquoi l'avenir coûte-t-il parfois plus cher que le présent ?

Sur le marché de Dubaï, il arrive qu'un appartement dans un immeuble en construction coûte plus cher qu'un appartement comparable dans un immeuble achevé.

Parfois beaucoup plus cher.

Dans certains cas, c'est parfaitement justifié.

Un projet neuf peut offrir une meilleure architecture, des installations modernes, une meilleure efficacité énergétique, des plans plus pratiques ou un niveau d'équipements radicalement différent.

Mais que se passe-t-il si ces avantages sont relativement modestes ?

Pourquoi alors un appartement futur coûte-t-il plus cher qu'un appartement existant dont on peut profiter dès aujourd'hui ?

Une partie de la réponse tient à la psychologie du marché.

On vend à l'acheteur non seulement un bien, mais aussi l'attente de sa valeur future.

Un projet neuf est associé à la hausse des prix, à une architecture moderne et à l'attrait pour l'acheteur suivant.

Un logement existant est perçu comme un produit abouti, dont le potentiel serait limité.

Pourtant, la valeur d'investissement d'un bien ne dépend pas seulement de son âge.

Elle dépend de l'emplacement, de la qualité de construction, de l'état de l'immeuble, de la demande des locataires et des acheteurs, des frais d'entretien, de l'offre concurrente et de nombreux autres facteurs.

Qui plus est, un bien existant peut avoir un avantage important : il peut déjà générer des loyers.

Un bien sur plan, pas encore.

Un prix plus élevé pour le sur plan doit donc être justifié, et non accepté comme une conséquence naturelle de la nouveauté.

Dubaï mûrit. Son parc de logements aussi

Il y a un autre élément qui me paraît particulièrement intéressant.

Dubaï se transforme peu à peu d'une ville en chantier permanent en une ville dotée de sa propre histoire résidentielle.

Les résidences construites il y a dix, quinze et vingt ans forment déjà un parc de logements mature.

Certaines vieillissent mal.

D'autres immeubles rencontrent des problèmes d'installations techniques, de gestion et d'entretien.

Mais il y a aussi des immeubles qui conservent très bien leurs qualités.

Leurs abords verdissent. Les commerces et services se développent autour. Les voisins apprennent à se connaître. Les quartiers acquièrent leur propre caractère.

Avec le temps, les vrais atouts et défauts d'un immeuble deviennent plus clairs.

Dans certains cas, cela crée une valeur supplémentaire.

Bien sûr, un logement ancien exige une inspection technique attentive.

L'état de la climatisation, de l'étanchéité, de l'alimentation en eau, des ascenseurs, des façades et la situation financière de la copropriété sont particulièrement importants.

Il faut comprendre quels gros travaux peuvent survenir dans les années à venir.

Mais ces risques peuvent être analysés.

Et plus le marché mûrit, moins il y a de raisons de juger un logement uniquement à son année de construction.

Peut-être verra-t-on un jour à Dubaï une demande stable pour des immeubles précis, appréciés non pour leur nouveauté mais pour leur qualité, leurs plans, leur architecture, leur atmosphère et leur réputation éprouvée.

Comme c'est le cas dans de nombreuses autres villes du monde.

Un logement n'est pas un smartphone

Nous vivons dans un monde où la nouveauté est devenue une valeur en soi.

Chaque année, les fabricants proposent de nouvelles voitures, de nouveaux téléphones et appareils.

Les modèles précédents finissent par paraître dépassés, même s'ils remplissent parfaitement leur fonction.

Mais l'immobilier n'est pas un smartphone.

Un immeuble bien construit et correctement entretenu est conçu pour des décennies.

Sa valeur dépend de la façon dont il remplit sa fonction première : offrir une vie confortable, sûre et pratique.

Un bon plan ne devient pas mauvais au bout de cinq ans.

Un emplacement pratique ne perd pas ses atouts parce qu'un nouvel immeuble apparaît à côté.

Et des abords bien aménagés, une communauté d'habitants établie peuvent au contraire gagner en attrait avec le temps.

C'est pourquoi, pour choisir un appartement, je proposerais de ne pas commencer par l'année de construction.

Mais par la question : vivra-t-on bien ici ?

Et seulement ensuite d'évaluer l'âge de l'immeuble, ses charges, son état technique et le prix d'achat.

En guise de conclusion

Je repense parfois à cet avocat italien qui parlait avec tant de joie de son appartement dans un immeuble de 1938.

Il avait trouvé exactement ce qu'il cherchait.

Et il ne considérait pas du tout l'âge de l'immeuble comme un défaut.

Peut-être le marché de Dubaï a-t-il simplement besoin de temps pour traverser une phase de maturité semblable.

Pour que les acheteurs apprennent à évaluer non seulement les promesses du promoteur, mais aussi les qualités bien réelles des logements existants.

Pour que l'âge d'un immeuble cesse d'être automatiquement perçu comme un défaut, et la nouveauté comme une garantie de qualité.

Pour que l'écart de prix entre le neuf et l'ancien s'explique par de vrais avantages, et non uniquement par la date d'achèvement.

Je n'appelle pas du tout à renoncer au neuf.

Au contraire, de bons projets neufs sont indispensables à la ville. Ils font progresser l'architecture, la technologie et le niveau de vie.

Mais acheter un bien immobilier est une décision trop sérieuse pour se laisser guider uniquement par l'envie d'acheter quelque chose de plus récent.

Un bon appartement ne devient pas mauvais parce que quelqu'un y a déjà vécu. Et un immeuble neuf ne devient pas bon parce qu'il n'est pas encore construit.

Cet article reflète l'opinion professionnelle de l'auteur. Les exemples financiers sont illustratifs et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.

Opinion de l'auteur. Ne constitue pas un conseil en investissement.