Régulation du marché
La RERA renforce le contrôle du sur-plan : pourquoi la responsabilité retombe-t-elle encore sur les agents ?
En janvier 2026, le Dubai Land Department a publié la circulaire n° 01-2026, qui rappelle aux agences immobilières leur responsabilité dans la promotion de projets non enregistrés. Derrière l'exigence formelle de respecter une loi ancienne se cache un sujet bien plus intéressant : la protection des acheteurs sur le marché primaire de Dubaï.
Selon la circulaire, les agents doivent s'assurer que le projet promu est enregistré auprès de la DLD, dispose d'un compte séquestre (escrow) approuvé et des autorisations RERA nécessaires. Les infractions exposent à des amendes, à une suspension, voire à la radiation du registre des agents.
L'exigence en soi n'est pas nouvelle. La loi n° 8 de 2007 encadre depuis longtemps l'utilisation des comptes séquestres. De plus, en mars 2025, la RERA s'était déjà adressée directement aux promoteurs, en signalant des cas de promotion de projets avant la fin de leur enregistrement et l'ouverture de ces comptes.
D'où vient le problème ?
L'une des explications possibles de ce contrôle renforcé pourrait être la diffusion de montages qui collectent l'argent des acheteurs avant le lancement complet d'un projet, notamment via divers accords d'investissement.
Contrairement à l'achat classique d'un bien sur plan enregistré, de telles constructions contractuelles peuvent ne pas offrir à l'acheteur les mécanismes de protection habituels. Leurs conséquences réelles dépendent des termes de l'accord : ce que l'investisseur acquiert exactement, où va son argent, quelles garanties sont données et ce qui se passe si le projet est modifié ou annulé.
Par ailleurs, même un compte séquestre ne garantit pas que la construction sera achevée à temps. Des promoteurs connus, avec une longue expérience, manquent eux aussi des dates de livraison. Les modifications du projet, des caractéristiques du bien et des conditions de réalisation restent également des risques importants pour l'acheteur.
Pourquoi les agents ?
La logique du régulateur est claire : l'agence est un canal important de promotion immobilière et doit vérifier la légalité des projets qu'elle propose.
Mais une question légitime se pose : est-il juste de faire peser une responsabilité supplémentaire sur un intermédiaire qui ne contrôle ni le financement, ni la construction, ni l'exécution des obligations du promoteur ?
Un agent peut vérifier l'enregistrement d'un projet, l'existence du compte séquestre et des autorisations. Mais il ne peut garantir ni la solidité financière du promoteur, ni l'absence de modifications du projet, ni le respect des délais de construction.
L'efficacité de la régulation devrait donc se mesurer non seulement à la sévérité des exigences envers les agences, mais aussi à la responsabilité réelle de ceux qui collectent l'argent des acheteurs et en disposent.
La protection de l'investisseur commence avant la vente
Chez Seven Spaces Real Estate, nous soutenons les mesures visant à rendre le marché plus transparent. Mais nous sommes convaincus que la protection des investisseurs doit être globale, depuis la première collecte de fonds jusqu'à la remise effective du bien achevé.
La vérification des documents est une condition nécessaire à une transaction sûre. Mais elle ne doit pas créer l'illusion d'une absence de risques d'investissement.
C'est pourquoi le travail professionnel d'un agent ne consiste pas seulement à vérifier les autorisations, mais aussi à évaluer de manière indépendante le projet, son économie, le réalisme de ses délais et les conditions du contrat.
Opinion de l'auteur. Ne constitue pas un conseil en investissement.