Analisi del mercato immobiliare

«Questo palazzo ha già cinque anni!» Perché Dubai ha paura degli immobili meno recenti?

Perché in Italia un appartamento in un palazzo del 1938 può essere considerato un ottimo affare, mentre a Dubai gli acquirenti spesso rifiutano persino di vedere una casa in un edificio di dieci anni? E un appartamento nuovo è davvero migliore di uno meno recente nella stessa misura in cui costa di più?

Un palazzo del 1938

Qualche anno fa ho lavorato in Sardegna. Venivo in Italia per alcuni mesi l'anno, mi occupavo di immobili e un giorno mi sono messo a parlare con un avvocato del posto.

Mi raccontò di aver cercato a lungo l'appartamento giusto e di aver finalmente trovato proprio quello che voleva. Era particolarmente soddisfatto del palazzo in cui lo aveva comprato.

— Di che anno è il palazzo? — gli chiesi.

— Del 1938 — rispose con orgoglio. — Dopo la guerra non si costruiva più così.

Quella breve conversazione mi è rimasta impressa.

Per il mio interlocutore l'età del palazzo non era un difetto, ma un pregio. Cercava una certa qualità costruttiva, un'architettura, una distribuzione degli spazi e un'atmosfera tipiche degli edifici di quell'epoca.

Naturalmente, non tutti i vecchi palazzi italiani hanno queste qualità. Ma l'approccio stesso alla scelta di un immobile mi sembrò interessante.

Più tardi, lavorando ormai a Dubai, ho ripensato spesso a quella conversazione.

Qui capita di sentire esattamente il contrario:

— Come? Questo palazzo ha già dieci anni? Perché comprare un appartamento così vecchio?

E ogni volta ho voglia di rispondere con una domanda: che cosa è successo esattamente a questo edificio in dieci anni? Perché è diventato automaticamente peggiore?

Il culto del nuovo

Il mercato residenziale moderno di Dubai è relativamente giovane. La costruzione su larga scala di abitazioni in proprietà privata è iniziata qui molto più tardi rispetto alla formazione dei mercati della maggior parte delle città europee.

E con il rapido sviluppo della città si è consolidato un certo modo di guardare agli immobili.

Un progetto nuovo è considerato quasi per definizione più attraente di una casa pronta nell'edificio accanto.

Nuova architettura, nuova lobby, nuovi servizi, nuovo design, nuove tecnologie.

Tutto questo, senza dubbio, può avere valore.

Ma ai costruttori interessa vendere il nuovo, quindi è del tutto naturale che proprio la novità diventi uno dei principali argomenti del loro marketing.

A poco a poco questo argomento commerciale inizia a essere percepito come una misura oggettiva della qualità.

Palazzo nuovo, buono. Palazzo vecchio, già meno.

Eppure, in realtà, non esiste un legame così netto tra l'età di un edificio e la qualità dell'abitarci.

A Mosca, per esempio, c'è una domanda stabile per le cosiddette «stalinki», gli edifici dell'epoca di Stalin. Gli acquirenti le scelgono consapevolmente per i soffitti alti, le planimetrie, l'architettura e la posizione.

Nelle città europee, palazzi di cento anni e oltre possono essere tra gli immobili più ricercati.

Naturalmente, in questi casi lo stato tecnico, la manutenzione, la qualità della ristrutturazione e il valore storico hanno un ruolo enorme.

Ma il semplice fatto che un immobile invecchi non lo rende automaticamente meno adatto a una vita confortevole.

Un buon edificio non smette di essere buono solo perché accanto ne hanno costruito uno nuovo.

Un vantaggio che il nuovo non ha

Gli immobili pronti hanno una qualità importante di cui raramente si parla nelle presentazioni commerciali.

Hanno già superato la prova dell'uso.

Se un palazzo ha quindici anni, si può capire con buona precisione quanto sia stato costruito bene.

Si possono valutare l'impianto di climatizzazione, lo stato della facciata, l'impermeabilizzazione, gli ascensori, il parcheggio e le parti comuni.

Si vede quanto lavora bene la società di gestione, quanto rapidamente vengono risolti i guasti, quanto costa la manutenzione e quali problemi hanno i proprietari.

Si può parlare con le persone che ci vivono davvero.

Quando si compra sulla carta, gran parte di queste informazioni non è disponibile.

L'acquirente vede la documentazione di progetto, i rendering e le promesse del costruttore.

Forse il risultato finale sarà eccellente.

Ma prima della fine dei lavori è impossibile verificarlo fino in fondo.

Ne nasce un paradosso interessante: un edificio pronto può avere caratteristiche molto più prevedibili di uno nuovo, eppure è proprio per il nuovo che spesso si chiede all'acquirente di pagare molto di più.

Aprile 2024. Un esame che nessuno si aspettava

Il 16 aprile 2024 piogge eccezionali si sono abbattute sugli EAU. Secondo il Centro nazionale di meteorologia, il Paese ha registrato le precipitazioni più intense da quando esistono le rilevazioni sistematiche, cioè dal 1949.

In alcune zone sono caduti più di 250 millimetri di pioggia in un solo giorno. Le strade sono state allagate, il traffico interrotto, edifici residenziali e infrastrutture danneggiati.

Per il mercato immobiliare è stata una prova inattesa.

E non una prova della qualità costruttiva pubblicizzata, ma della reale resistenza degli edifici e degli impianti.

In alcuni casi si sono allagati i parcheggi sotterranei. In altri l'acqua è entrata negli appartamenti, con problemi di drenaggio, impermeabilizzazione e impianti.

Naturalmente, le conseguenze dipendevano non solo dalla qualità costruttiva, ma anche dalla conformazione del terreno, dalla posizione dell'edificio, dallo stato delle infrastrutture urbane e da altre circostanze.

Ma per i residenti è stata una verifica molto concreta.

Io, per esempio, vivo in un edificio basso relativamente vecchio per gli standard di Dubai.

E durante quel nubifragio il nostro parcheggio sotterraneo non si è allagato.

Non dico che questo renda automaticamente il nostro palazzo migliore degli altri. Ma ho ottenuto un'informazione molto concreta su come si comporta in una situazione estrema.

Ora lo so non da un opuscolo pubblicitario né dalle parole di un venditore del costruttore.

Ho visto il risultato con i miei occhi.

Per me questo conta.

La storia d'uso di un edificio fa parte anch'essa del suo valore. A volte una parte molto importante.

E questa storia non si costruisce solo nelle emergenze.

Comprende le cose di tutti i giorni: la qualità del servizio, il funzionamento regolare degli impianti, lo stato delle parti comuni, la tranquillità e il comfort abitativo.

Cose che non si possono valutare soltanto guardando bei rendering.

Quattro piani contro sessanta

C'è un altro aspetto della questione, difficile da ridurre al prezzo al piede quadrato.

È uno stile di vita.

Personalmente preferisco di gran lunga i piccoli complessi residenziali di pochi piani.

Il nostro palazzo ha solo quattro piani, un ampio cortile interno, una grande piscina e relativamente pochi vicini.

Molti si conoscono. Si ha la sensazione di una piccola comunità, non di un flusso infinito di persone.

Mi piace questo ambiente.

Ha una certa riservatezza, tranquillità e una dimensione umana.

Certo, i grattacieli hanno i loro vantaggi: viste panoramiche, servizi completi, begli spazi comuni e, a volte, un livello di servizio davvero eccezionale.

Ma vivere in alto non è uno standard universale di comfort.

Molti vicini, parti comuni molto frequentate, l'attesa degli ascensori, un ricambio continuo di residenti: per alcuni sono dettagli trascurabili, per altri svantaggi seri.

E in caso di emergenza dover scendere a piedi dal sessantesimo piano difficilmente si può definire un vantaggio.

Non si tratta di dire che gli edifici bassi siano migliori dei grattacieli.

Si tratta di dire che sono due modi diversi di vivere.

E l'acquirente dovrebbe scegliere quello che gli si addice davvero, non quello più pubblicizzato oggi.

Il comfort non dipende dal numero dei piani né da una lobby spettacolare, ma da quanto la casa corrisponde alle abitudini e alle esigenze di una persona.

Quanto vale una differenza di cinque anni?

Di recente io e mia moglie abbiamo iniziato a pensare all'acquisto di un appartamento tutto nostro.

Viviamo in affitto a Dubai da alcuni anni e in questo tempo abbiamo imparato a conoscere bene non solo il quartiere, ma anche il palazzo in cui abitiamo.

Abbiamo guardato altre offerte e confrontato planimetrie, prezzi, età degli edifici, servizi e funzionamento.

E abbiamo scoperto una cosa interessante.

Per comprare un appartamento in un edificio più nuovo di categoria paragonabile, avremmo dovuto aumentare sensibilmente il budget.

A volte la differenza di prezzo arrivava al 50–80%.

Cosa avremmo ottenuto con questi soldi in più?

In alcuni casi, un edificio più giovane di tre-cinque anni, finiture un po' più moderne e forse un bagno in più.

Ma nessun cambiamento sostanziale nella qualità della vita.

Né una nuova zona. Né un tipo di abitazione completamente diverso. Né vantaggi che per noi avessero davvero valore.

Così è nata una domanda del tutto naturale: perché pagare così tanto di più?

Tutt'altra cosa sarebbe trasferirsi in una residenza unica con spiaggia privata, un livello di servizio completamente diverso, un'architettura o una posizione eccezionali.

Un acquisto del genere può avere una logica del tutto comprensibile.

L'acquirente paga per un vero salto in un altro segmento del mercato.

Ma quando un appartamento nel palazzo accanto costa molto di più soprattutto perché l'edificio è più giovane, il senso economico di una simile decisione non è più così evidente.

Soprattutto se nel palazzo attuale va tutto bene.

Non ogni differenza di prezzo corrisponde a una differenza equivalente nella qualità della vita.

Rateizzazione senza interessi. L'attesa è gratuita?

Uno degli strumenti di marketing più efficaci del mercato di Dubai è il piano di pagamento senza interessi offerto dal costruttore.

All'acquirente si propone un appartamento in costruzione da pagare un po' alla volta.

Senza mutuo bancario. Senza interessi.

A prima vista, un'ottima opportunità.

Ma in questi calcoli spesso manca una voce di spesa importante.

Mentre l'appartamento viene costruito, l'acquirente deve pur vivere da qualche parte.

Supponiamo che un nuovo appartamento con una camera costi 1,25 milioni di dirham.

La consegna è prevista tra tre anni.

L'acquirente continua a pagare un affitto di 100 mila dirham l'anno.

In tre anni spenderà 300 mila dirham di affitto.

Se i lavori slittano di un altro anno, 400 mila.

Questo non significa che l'appartamento gli sia costato 1,65 milioni invece di 1,25 milioni. L'affitto paga un servizio reale, quello dell'abitare, e anche chi compra un appartamento pronto sostiene costi di manutenzione.

Ma quando si confrontano due strategie d'investimento, questi flussi di cassa non si possono ignorare.

Un acquirente compra un immobile pronto e inizia subito a usarlo.

L'altro firma un contratto per un immobile in costruzione e continua a pagare l'affitto fino alla consegna.

Nel frattempo, il denaro versato al costruttore non può più essere usato liberamente per altri scopi.

E qui entra in gioco un altro fattore: il costo opportunità del capitale.

Il denaro investito nella costruzione potrebbe rendere in un altro asset o servire per comprare una casa pronta.

Naturalmente, la rateizzazione ha anche un vantaggio finanziario reale: l'acquirente non deve versare l'intera somma subito e i pagamenti sono distribuiti nel tempo.

Per questo un confronto corretto deve tenere conto del calendario dei pagamenti, del costo del capitale, delle spese d'affitto, dell'eventuale reddito di un immobile pronto e del rischio di ritardi.

L'assenza di interessi, di per sé, non significa che la rateizzazione sia economicamente gratuita.

Il costo dell'attesa esiste anche quando non compare come voce separata nel contratto.

Perché il futuro a volte costa più del presente?

Sul mercato di Dubai capita che un appartamento in un edificio in costruzione costi più di un appartamento analogo in un edificio già completato.

A volte molto di più.

In alcuni casi è del tutto comprensibile.

Un nuovo progetto può offrire un'architettura migliore, impianti moderni, una maggiore efficienza energetica, planimetrie più pratiche o un livello di servizi completamente diverso.

Ma se questi vantaggi sono relativamente modesti?

Perché allora un appartamento futuro costa più di uno già esistente, che si può usare oggi?

In parte la risposta sta nella psicologia del mercato.

All'acquirente non si vende solo un immobile, ma anche l'aspettativa del suo valore futuro.

Un nuovo progetto viene associato alla rivalutazione, all'architettura moderna e all'attrattiva per il prossimo acquirente.

Una casa pronta viene percepita come un prodotto già compiuto, il cui potenziale sarebbe limitato.

In realtà, però, il valore d'investimento di un immobile non dipende solo dalla sua età.

Dipende dalla posizione, dalla qualità costruttiva, dallo stato dell'edificio, dalla domanda di inquilini e acquirenti, dai costi di manutenzione, dall'offerta concorrente e da molti altri fattori.

Per di più, un immobile pronto può avere un vantaggio importante: è già in grado di generare un reddito da affitto.

Un immobile in costruzione, non ancora.

Per questo un prezzo più alto per l'acquisto sulla carta va giustificato, non accettato come conseguenza naturale della novità.

Dubai sta maturando. E così il suo patrimonio abitativo

C'è un altro aspetto che trovo particolarmente interessante.

Dubai si sta trasformando gradualmente da città in costruzione permanente a città con una propria storia residenziale.

I complessi costruiti dieci, quindici e vent'anni fa formano già un patrimonio abitativo maturo.

Alcuni invecchiano male.

In altri edifici sorgono problemi di impianti, gestione e manutenzione.

Ma ci sono anche palazzi che conservano benissimo le loro qualità.

Le aree verdi crescono. Intorno si sviluppano i servizi. I vicini si conoscono. I quartieri acquistano un carattere proprio.

Con il tempo diventano più chiari i veri pregi e difetti di ogni edificio.

In alcuni casi questo crea valore aggiuntivo.

Naturalmente, una casa meno recente richiede un'attenta verifica tecnica.

Sono particolarmente importanti lo stato della climatizzazione, dell'impermeabilizzazione, dell'impianto idrico, degli ascensori, delle facciate e la situazione finanziaria dell'associazione dei proprietari.

Bisogna capire quali spese straordinarie potrebbero presentarsi nei prossimi anni.

Ma questi rischi si possono analizzare.

E più il mercato matura, meno ragioni ci sono per giudicare una casa solo dall'anno di costruzione.

Forse col tempo anche a Dubai nascerà una domanda stabile per edifici specifici, apprezzati non per la novità ma per la qualità, le planimetrie, l'architettura, l'atmosfera e una reputazione collaudata.

Come accade in molte altre città del mondo.

Una casa non è uno smartphone

Viviamo in un mondo in cui la novità è diventata di per sé un valore di consumo.

Ogni anno i produttori presentano nuove auto, nuovi telefoni ed elettrodomestici.

I modelli precedenti iniziano a sembrare superati, anche se svolgono perfettamente la loro funzione.

Ma un immobile non è uno smartphone.

Un edificio ben costruito e correttamente mantenuto è pensato per durare decenni.

Il suo valore dipende da quanto bene svolge la sua funzione principale: garantire una vita confortevole, sicura e comoda.

Una buona planimetria non diventa cattiva dopo cinque anni.

Una posizione comoda non perde i suoi pregi perché accanto è sorto un nuovo edificio.

E aree esterne curate e una comunità di residenti ormai consolidata possono, al contrario, diventare più attraenti col passare del tempo.

Per questo, nella scelta di un appartamento, suggerirei di non partire dall'anno di costruzione.

Ma dalla domanda: quanto si vivrà bene qui?

E solo dopo valutare l'età dell'edificio, i costi di gestione, lo stato tecnico e il prezzo d'acquisto.

Invece di una conclusione

A volte ripenso a quell'avvocato sardo che parlava con tanta gioia del suo appartamento in un palazzo del 1938.

Aveva trovato esattamente quello che cercava.

E non considerava affatto l'età dell'edificio un difetto.

Forse il mercato di Dubai ha semplicemente bisogno di tempo per attraversare una fase di maturazione simile.

Perché gli acquirenti imparino a valutare non solo le promesse del costruttore, ma anche i pregi già esistenti delle case pronte.

Perché l'età di un edificio smetta di essere percepita automaticamente come un difetto, e la novità come una garanzia di qualità.

Perché la differenza di prezzo tra nuovo e meno recente si spieghi con vantaggi reali, e non solo con la data di fine lavori.

Non sto affatto invitando a rinunciare alle nuove costruzioni.

Al contrario, i buoni progetti nuovi sono necessari alla città. Fanno progredire l'architettura, la tecnologia e gli standard di vita.

Ma acquistare un immobile è una decisione troppo seria per lasciarsi guidare soltanto dal desiderio di comprare qualcosa di più nuovo.

Un buon appartamento non diventa cattivo solo perché qualcuno ci ha già vissuto. E un palazzo nuovo non diventa buono solo perché non è ancora stato costruito.

Questo articolo riflette l'opinione professionale dell'autore. Gli esempi finanziari sono illustrativi e non costituiscono una consulenza d'investimento personalizzata.

Opinione dell'autore. Non costituisce consulenza d'investimento.