Regolamentazione del mercato
RERA rafforza i controlli sulle vendite sulla carta: perché la responsabilità ricade di nuovo sugli agenti?
A gennaio 2026 il Dubai Land Department ha emanato la circolare n. 01-2026, che ricorda alle agenzie immobiliari la loro responsabilità nel promuovere progetti di sviluppo non registrati. Dietro la richiesta formale di rispettare una legge in vigore da tempo si nasconde una questione ben più interessante: la tutela degli acquirenti sul mercato primario di Dubai.
Secondo la circolare, gli agenti devono accertarsi che il progetto pubblicizzato sia registrato presso la DLD, disponga di un conto escrow approvato e abbia le necessarie autorizzazioni RERA. Le violazioni comportano multe, sospensione dell'attività e persino la cancellazione dal registro degli agenti.
Il requisito in sé non è nuovo. La Legge n. 8 del 2007 disciplina da tempo l'uso dei conti escrow. Inoltre, già a marzo 2025 la RERA si era rivolta direttamente ai costruttori, segnalando casi di progetti promossi prima del completamento della registrazione e dell'apertura di tali conti.
Da dove nasce il problema?
Una possibile spiegazione del rafforzamento dei controlli è la diffusione di schemi che raccolgono denaro dagli acquirenti prima del lancio completo di un progetto, anche attraverso vari accordi di investimento.
A differenza del normale acquisto di un'unità sulla carta registrata, queste costruzioni contrattuali potrebbero non offrire all'acquirente i consueti meccanismi di tutela. Le loro conseguenze reali dipendono dai termini del singolo accordo: cosa acquista esattamente l'investitore, dove finisce il suo denaro, quali garanzie vengono date e cosa succede se il progetto viene modificato o annullato.
Allo stesso tempo, nemmeno un conto escrow garantisce che la costruzione venga completata nei tempi previsti. Anche costruttori noti e con una lunga storia mancano le date di consegna. Le modifiche al progetto, alle caratteristiche dell'unità e alle condizioni di realizzazione restano rischi significativi per l'acquirente.
Perché proprio gli agenti?
La logica del regolatore è chiara: l'agenzia è un canale importante di promozione immobiliare e deve verificare la legittimità dei progetti che propone.
Ma sorge una domanda legittima: quanto è giusto attribuire una responsabilità aggiuntiva a un intermediario che non controlla il finanziamento, la costruzione né l'adempimento degli obblighi del costruttore?
Un agente può verificare la registrazione del progetto, l'esistenza del conto escrow e delle autorizzazioni. Ma non può garantire la solidità finanziaria del costruttore, che il progetto non cambi o che i tempi di costruzione vengano rispettati.
Per questo l'efficacia della regolamentazione dovrebbe essere misurata non solo dalla severità dei requisiti imposti alle agenzie, ma anche dalla responsabilità effettiva di chi raccoglie il denaro degli acquirenti e ne dispone.
La tutela dell'investitore inizia prima della vendita
In Seven Spaces Real Estate sosteniamo le misure volte a rendere il mercato più trasparente. Ma siamo convinti che la tutela degli investitori debba essere completa, dal primo momento in cui si raccoglie denaro fino all'effettiva consegna dell'immobile finito.
La verifica dei documenti è una condizione necessaria per una transazione sicura. Ma non deve creare l'illusione che non esistano rischi d'investimento.
Per questo il lavoro professionale di un agente non consiste solo nel verificare le autorizzazioni, ma anche nel valutare in modo indipendente il progetto, la sua economia, il realismo dei tempi e le condizioni del contratto.
Opinione dell'autore. Non costituisce consulenza d'investimento.