Parte 1. Abu Dhabi: Nobu Residences e il prezzo del futuro
La domanda di domani ai prezzi di dopodomani
Un immobile eccellente può rivelarsi un investimento mediocre?
Abu Dhabi sta costruendo attivamente un nuovo mercato immobiliare di lusso. Marchi alberghieri internazionali, architettura di livello mondiale, spazi culturali e zone di spiaggia creano un'immagine attraente della città del futuro.
Ma quanto i prezzi di oggi corrispondono alla domanda esistente?
Prendiamo Nobu Residences sull'isola di Saadiyat, uno dei progetti più prestigiosi di Abu Dhabi.
Il prezzo dell'immobile e il suo valore d'investimento
Sul mercato secondario di Nobu si trovano appartamenti con una camera da letto di circa 110 m² offerti a circa 7,4 milioni di dirham.
Sono circa 67 mila dirham al metro quadrato.
L'acquirente ottiene un prestigioso marchio internazionale, un'architettura di qualità, la vicinanza al mare e al distretto culturale di Saadiyat.
Ma se si considera un immobile del genere non come residenza personale, bensì come asset d'investimento, sorge una domanda: quale reddito è in grado di generare?
Supponiamo che l'affitto annuo sia di 220 mila dirham.
In questo caso il rendimento lordo sarebbe di circa il 3% annuo.
Dopo aver dedotto i costi di gestione, le spese di servizio e gli eventuali periodi di sfitto, il rendimento netto sarà più basso.
Inoltre, 220 mila dirham sono un'ipotesi illustrativa, non un canone confermato di Nobu.
Per confronto: le statistiche ufficiali dei contratti di locazione registrati a Mamsha Al Saadiyat per il 2025 mostrano affitti medi di circa 1.400–1.500 dirham al metro quadrato all'anno.
I riferimenti reali degli affitti nei complessi premium già completati differiscono quindi in modo sostanziale dalle aspettative che a volte si formano sulla base delle offerte pubblicitarie.
Naturalmente, Nobu può ottenere un premio aggiuntivo per il marchio, il servizio e l'unicità del progetto. Ma l'entità di questo premio deve ancora essere confermata da contratti di locazione reali.
Chi è l'acquirente finale?
Qui sorge una domanda più fondamentale.
Chi acquista una residenza da diversi milioni di dirham per viverci la valuta in modo completamente diverso da un investitore.
Per il primo contano la privacy, l'architettura, la vicinanza al mare, la qualità della vita e le preferenze personali.
Per il secondo contano il rendimento, la liquidità e la possibilità di rivendere.
Il problema nasce quando immobili pensati per un pubblico ristretto di utenti finali facoltosi iniziano a essere acquistati in massa da investitori che puntano su una rapida crescita dei prezzi.
In questo caso il numero di acquirenti sul mercato primario può superare di molto il numero di persone realmente interessate a utilizzare l'immobile.
Quando l'aumento dei prezzi smette di significare aumento del rendimento
Il meccanismo con cui si formano le aspettative d'investimento è piuttosto semplice.
Le prime fasi di un progetto vengono offerte a prezzi relativamente interessanti. Le successive partono più care.
La differenza diventa l'argomento per promettere rendimenti elevati.
Ma il fatto che il costruttore alzi il prezzo della nuova offerta non significa che il proprietario di un appartamento acquistato prima potrà rivenderlo con lo stesso premio.
Il prezzo richiesto è l'aspettativa del venditore. Il prezzo di una transazione conclusa è il risultato dell'incontro tra domanda reale e offerta.
Tra i due può esserci un divario notevole.
Soprattutto nei mercati in cui una parte significativa degli immobili viene acquistata per essere rivenduta.
Il problema dell'orizzonte d'investimento
Saadiyat ha vantaggi oggettivi: spiagge, attrazioni culturali, infrastrutture alberghiere e investimenti su larga scala nello sviluppo dell'area.
Ma la formazione di un ambiente urbano completo e di una domanda stabile di abitazioni costose richiede tempo.
Forse tra dieci anni la zona sarà percepita in modo completamente diverso.
Ma se gran parte della crescita di valore attesa è già inclusa nel prezzo di oggi, il potenziale d'investimento per un nuovo acquirente può rivelarsi limitato.
Ed ecco il paradosso principale:
Il progetto può svilupparsi con successo, la zona diventare più prestigiosa, e l'investitore ottenere comunque un rendimento ben al di sotto delle aspettative iniziali.
Non è una contraddizione. È la conseguenza di un prezzo d'ingresso troppo alto.
La domanda principale
Acquistando un appartamento a Nobu Residences per 7–8 milioni di dirham, l'investitore deve chiedersi non solo quanto diventerà attraente Saadiyat in futuro.
È molto più importante capire chi sarà disposto ad acquistare questo appartamento tra qualche anno a un prezzo ancora più alto.
E quanto più la crescita futura è già riflessa nel prezzo di oggi, tanto più difficile diventa la risposta.
Forse il principale problema d'investimento di alcune nuove località premium degli EAU non è la mancanza di domanda futura, ma il fatto che questa domanda di domani viene già venduta oggi ai prezzi di dopodomani.
Opinione dell'autore. Non costituisce consulenza d'investimento.