Analyse van de vastgoedmarkt
"Dit gebouw is al vijf jaar oud!" Waarom is Dubai bang voor ouder vastgoed?
Waarom kan een appartement in een gebouw uit 1938 in Italië een gelukkige vondst zijn, terwijl kopers in Dubai vaak weigeren een woning in een gebouw van tien jaar oud zelfs maar te bekijken? En is een nieuw appartement echt zoveel beter als het duurder is?
Een gebouw uit 1938
Een paar jaar geleden werkte ik op Sardinië. Ik kwam een paar maanden per jaar naar Italië, werkte in de vastgoedsector en raakte op een dag in gesprek met een plaatselijke advocaat.
Hij vertelde dat hij lang naar een geschikt appartement had gezocht en eindelijk precies had gevonden wat hij wilde. Vooral met het gebouw waarin hij het had gekocht was hij erg tevreden.
'Uit welk jaar is het gebouw?' vroeg ik.
'Uit 1938,' antwoordde hij trots. 'Na de oorlog werd er niet meer zo gebouwd.'
Dat korte gesprek is me goed bijgebleven.
Voor hem was de leeftijd van het gebouw geen nadeel, maar een pluspunt. Hij zocht een bepaalde bouwkwaliteit, architectuur, indeling en sfeer die typisch is voor gebouwen uit die tijd.
Natuurlijk heeft lang niet elk oud Italiaans gebouw zulke kwaliteiten. Maar de benadering zelf vond ik interessant.
Later, toen ik in Dubai werkte, moest ik vaak aan dat gesprek denken.
Hier hoor je niet zelden precies het tegenovergestelde:
'Wat? Dit gebouw is al tien jaar oud? Waarom zou je zo'n oud appartement kopen?'
En elke keer wil ik terugvragen: wat is er precies met dit gebouw gebeurd in tien jaar? Waarom is het automatisch slechter geworden?
De cultus van het nieuwe
De moderne woningmarkt van Dubai is relatief jong. De grootschalige bouw van woningen in privé-eigendom begon hier veel later dan de markten van de meeste Europese steden zich vormden.
En met de snelle groei van de stad ontstond een bepaalde manier om naar vastgoed te kijken.
Een nieuw project wordt bijna standaard aantrekkelijker gevonden dan een bestaande woning in het gebouw ernaast.
Nieuwe architectuur, een nieuwe lobby, nieuwe voorzieningen, nieuw design, nieuwe technologie.
Dat kan allemaal zeker waarde hebben.
Maar ontwikkelaars willen nieuwbouw verkopen, dus het is logisch dat nieuwheid een van de belangrijkste argumenten in hun marketing wordt.
Geleidelijk gaat dit commerciële argument gelden als een objectieve maatstaf voor kwaliteit.
Nieuw gebouw: goed. Oud gebouw: al minder.
Toch is er in werkelijkheid geen zo eenduidig verband tussen de leeftijd van een gebouw en hoe goed het is om er te wonen.
In Moskou bijvoorbeeld is er een stabiele vraag naar zogeheten 'stalinki', gebouwen uit de tijd van Stalin. Kopers kiezen er bewust voor vanwege de hoge plafonds, de indeling, de architectuur en de ligging.
In Europese steden kunnen gebouwen van honderd jaar of ouder tot het meest gewilde vastgoed behoren.
Natuurlijk spelen de technische staat, het onderhoud, de kwaliteit van de renovatie en de historische waarde daarbij een enorme rol.
Maar alleen het feit dat vastgoed ouder wordt, maakt het niet automatisch minder geschikt voor comfortabel wonen.
Een goed gebouw houdt niet op goed te zijn alleen omdat er een nieuw naast is gebouwd.
Een voordeel dat nieuwbouw niet heeft
Bestaand vastgoed heeft een belangrijke eigenschap waarover in verkooppresentaties zelden wordt gesproken.
Het heeft de test van het gebruik al doorstaan.
Als een gebouw vijftien jaar oud is, kun je vrij nauwkeurig nagaan hoe goed het gebouwd is.
Je kunt de airconditioning beoordelen, de staat van de gevel, de waterdichting, de liften, de parkeergarage en de gemeenschappelijke ruimtes.
Je ziet hoe goed de beheerder werkt, hoe snel storingen worden verholpen, wat het onderhoud kost en met welke problemen eigenaren te maken hebben.
Je kunt praten met de mensen die er echt wonen.
Bij aankoop van nieuwbouw is een groot deel van die informatie niet beschikbaar.
De koper ziet projectdocumenten, visualisaties en de beloften van de ontwikkelaar.
Misschien wordt het eindresultaat uitstekend.
Maar vóór de oplevering is dat niet volledig te controleren.
Zo ontstaat een interessante paradox: een bestaand gebouw kan veel voorspelbaardere eigenschappen hebben dan een nieuw, maar juist voor het nieuwe wordt kopers vaak gevraagd aanzienlijk meer te betalen.
April 2024. Een examen dat niemand verwachtte
Op 16 april 2024 trokken uitzonderlijke regenbuien over de VAE. Volgens het Nationaal Centrum voor Meteorologie kreeg het land de zwaarste neerslag sinds het begin van de systematische metingen in 1949.
In sommige gebieden viel op één dag meer dan 250 millimeter regen. Wegen liepen onder water, het verkeer raakte ontregeld en woongebouwen en infrastructuur liepen schade op.
Voor de vastgoedmarkt was het een onverwachte test.
En dan niet van de geadverteerde bouwkwaliteit, maar van de werkelijke weerbaarheid van gebouwen en installaties.
Hier en daar liepen ondergrondse parkeergarages onder. Elders drong water woningen binnen en waren er problemen met afvoer, waterdichting en technische installaties.
Natuurlijk hingen de gevolgen niet alleen af van de bouwkwaliteit, maar ook van het terrein, de ligging van het gebouw, de staat van de stedelijke infrastructuur en andere omstandigheden.
Maar voor bewoners was het een heel praktische test.
Ik woon bijvoorbeeld in een naar Dubaise maatstaven relatief oud, laag gebouw.
En tijdens die stortbui liep onze ondergrondse parkeergarage niet onder.
Ik zeg niet dat ons gebouw daardoor automatisch beter is dan andere. Maar ik kreeg heel concrete informatie over hoe het zich gedraagt in een extreme situatie.
Nu weet ik dat niet uit een brochure en niet van een verkoper van de ontwikkelaar.
Ik heb het resultaat met eigen ogen gezien.
Voor mij is dat belangrijk.
De staat van dienst van een gebouw is ook een deel van zijn waarde. Soms een heel belangrijk deel.
En die staat van dienst ontstaat niet alleen in noodsituaties.
Hij omvat gewone, alledaagse dingen: de kwaliteit van de service, hoe betrouwbaar de installaties werken, de staat van de gemeenschappelijke ruimtes, rust en wooncomfort.
Dingen die je niet alleen op mooie visualisaties kunt beoordelen.
Vier verdiepingen tegenover zestig
Er is nog een andere kant aan de vraag die moeilijk te herleiden is tot een prijs per vierkante voet.
Het gaat om een manier van leven.
Zelf geef ik veel meer de voorkeur aan kleine, laagbouw-wooncomplexen.
Ons gebouw heeft maar vier verdiepingen, een ruime binnenplaats, een groot zwembad en relatief weinig buren.
Veel mensen kennen elkaar. Het voelt als een kleine gemeenschap en niet als een eindeloze stroom mensen.
Ik houd van zo'n omgeving.
Ze heeft een zekere privacy, rust en menselijke maat.
Natuurlijk hebben hoge torens hun voordelen: panoramisch uitzicht, veel voorzieningen, mooie gemeenschappelijke ruimtes en soms echt uitzonderlijke service.
Maar wonen in de hoogte is geen universele maatstaf voor comfort.
Veel buren, drukke gemeenschappelijke ruimtes, wachten op de lift, een voortdurend wisselende bewonersgroep: voor de een kleinigheden, voor de ander serieuze nadelen.
En in een noodsituatie van de zestigste verdieping de trap af moeten is ook nauwelijks een voordeel.
Het gaat er niet om dat laagbouw beter is dan hoogbouw.
Het gaat erom dat het twee verschillende manieren van wonen zijn.
En de koper zou moeten kiezen wat echt bij hem past, niet wat vandaag het hardst wordt geadverteerd.
Comfort wordt niet bepaald door het aantal verdiepingen of een indrukwekkende lobby, maar door hoe goed een woning past bij de gewoonten en behoeften van een bepaalde persoon.
Wat is vijf jaar verschil waard?
Onlangs begonnen mijn vrouw en ik na te denken over de aankoop van een eigen appartement.
We huren al een aantal jaren in Dubai en hebben in die tijd niet alleen de wijk, maar ook het specifieke gebouw goed leren kennen.
We bekeken alternatieven en vergeleken indelingen, prijzen, de leeftijd van gebouwen, voorzieningen en hoe ze functioneren.
En we ontdekten iets interessants.
Om een appartement te kopen in een nieuwer gebouw van vergelijkbare klasse, hadden we ons budget flink moeten verhogen.
Soms liep het prijsverschil op tot 50–80%.
Wat kregen we voor dat extra geld?
In sommige gevallen een gebouw dat drie tot vijf jaar jonger was, een iets modernere afwerking en misschien een extra badkamer.
Maar geen wezenlijke verandering in levenskwaliteit.
Geen nieuwe locatie. Geen totaal ander woontype. Geen voordelen die voor ons echt waarde hadden.
Zo rees een heel natuurlijke vraag: waarom zoveel meer betalen?
Het is iets heel anders als je verhuist naar een unieke residentie met privéstrand, een totaal ander serviceniveau, uitzonderlijke architectuur of ligging.
Zo'n aankoop kan een heel begrijpelijke logica hebben.
De koper betaalt voor een echte stap naar een ander marktsegment.
Maar als een appartement in het gebouw ernaast vooral duurder is omdat het gebouw jonger is, is de economische zin van zo'n besluit veel minder vanzelfsprekend.
Zeker als je in je huidige gebouw met alles tevreden bent.
Niet elk prijsverschil betekent een overeenkomstig verschil in levenskwaliteit.
Renteloze termijnbetaling. Is wachten gratis?
Een van de meest effectieve marketinginstrumenten op de markt in Dubai is het renteloze betalingsplan van de ontwikkelaar.
De koper krijgt een appartement in aanbouw aangeboden dat hij geleidelijk afbetaalt.
Zonder banklening. Zonder rente.
Op het eerste gezicht een prachtige kans.
Maar in zulke berekeningen ontbreekt vaak een belangrijke kostenpost.
Terwijl het appartement wordt gebouwd, moet de koper ergens wonen.
Stel dat een nieuw appartement met één slaapkamer 1,25 miljoen dirham kost.
De oplevering is over drie jaar gepland.
De koper blijft huren voor 100.000 dirham per jaar.
In drie jaar geeft hij 300.000 uit aan huur.
Loopt de bouw nog een jaar vertraging op, dan 400.000.
Dat betekent niet dat het appartement hem 1,65 miljoen heeft gekost in plaats van 1,25 miljoen. De huur betaalt een echte dienst, wonen, en ook de eigenaar van een bestaand appartement heeft onderhoudskosten.
Maar bij het vergelijken van twee beleggingsstrategieën kun je deze geldstromen niet negeren.
De ene koper kocht een bestaande woning en gebruikt die meteen.
De andere tekent voor nieuwbouw en blijft huur betalen tot de oplevering.
Intussen kan het aan de ontwikkelaar betaalde geld niet meer vrij voor andere doelen worden gebruikt.
En hier komt nog een factor bij: de opportuniteitskosten van kapitaal.
Het geld dat in de bouw zit, had in een andere belegging kunnen renderen of gebruikt kunnen worden om een bestaande woning te kopen.
Natuurlijk heeft een betalingsplan ook een echt financieel voordeel: de koper hoeft niet het hele bedrag in één keer te betalen en de betalingen worden over de tijd gespreid.
Een correcte vergelijking houdt daarom rekening met het betalingsschema, de kapitaalkosten, de huur, mogelijke inkomsten uit een bestaande woning en het risico op vertraging.
Het ontbreken van rente betekent op zich nog niet dat het betalingsplan economisch gratis is.
De kosten van wachten bestaan ook als ze niet als aparte regel in het contract staan.
Waarom is de toekomst soms duurder dan het heden?
Op de markt in Dubai komt het voor dat een appartement in een gebouw in aanbouw duurder is dan een vergelijkbaar appartement in een opgeleverd gebouw.
Soms veel duurder.
In sommige gevallen is dat heel begrijpelijk.
Een nieuw project kan betere architectuur bieden, moderne installaties, een hogere energie-efficiëntie, praktischere indelingen of een totaal ander niveau van voorzieningen.
Maar wat als die voordelen betrekkelijk klein zijn?
Waarom kost een toekomstig appartement dan meer dan een bestaand appartement dat je vandaag al kunt gebruiken?
Een deel van het antwoord ligt in de psychologie van de markt.
De koper krijgt niet alleen vastgoed verkocht, maar ook de verwachting van de toekomstige waarde ervan.
Een nieuw project wordt geassocieerd met waardestijging, moderne architectuur en aantrekkingskracht voor de volgende koper.
Een bestaande woning wordt gezien als een af product, waarvan het potentieel zogenaamd beperkt is.
Toch wordt de beleggingswaarde van vastgoed niet alleen door de leeftijd bepaald.
Die hangt af van de ligging, de bouwkwaliteit, de staat van het gebouw, de vraag van huurders en kopers, de onderhoudskosten, het concurrerende aanbod en vele andere factoren.
Bovendien kan bestaand vastgoed een belangrijk voordeel hebben: het kan al huurinkomsten opleveren.
Nieuwbouw nog niet.
Daarom moet een hogere prijs voor nieuwbouw worden onderbouwd, in plaats van te worden aanvaard als een natuurlijk gevolg van nieuwheid.
Dubai wordt volwassen. Zijn woningvoorraad ook
Er is nog iets wat ik bijzonder interessant vind.
Dubai verandert geleidelijk van een stad die voortdurend in aanbouw is in een stad met een eigen woongeschiedenis.
Complexen die tien, vijftien en twintig jaar geleden zijn gebouwd, vormen al een volwassen woningvoorraad.
Sommige verouderen slecht.
In andere gebouwen ontstaan problemen met installaties, beheer en onderhoud.
Maar er zijn ook gebouwen die hun kwaliteiten uitstekend behouden.
Hun terreinen worden groener. Er ontstaan voorzieningen in de omgeving. Buren leren elkaar kennen. Wijken krijgen een eigen karakter.
Met de jaren worden de echte sterke en zwakke punten van een gebouw duidelijker.
In sommige gevallen levert dat extra waarde op.
Natuurlijk vraagt een oudere woning om een zorgvuldige technische keuring.
Vooral de staat van de airconditioning, de waterdichting, de watervoorziening, de liften en de gevels, en de financiële positie van de vereniging van eigenaren zijn belangrijk.
Je moet weten welke grote onderhoudskosten er de komende jaren kunnen komen.
Maar die risico's zijn goed te analyseren.
En hoe volwassener de markt wordt, hoe minder reden er is om een woning alleen op het bouwjaar te beoordelen.
Misschien ontstaat er in Dubai op den duur een stabiele vraag naar specifieke gebouwen die niet om hun nieuwheid worden gewaardeerd, maar om hun kwaliteit, indeling, architectuur, sfeer en bewezen reputatie.
Zoals dat in veel andere steden in de wereld gebeurt.
Een woning is geen smartphone
We leven in een wereld waarin nieuwheid op zich een consumentenwaarde is geworden.
Elk jaar brengen fabrikanten nieuwe auto's, telefoons en huishoudapparaten uit.
De vorige modellen gaan geleidelijk verouderd aanvoelen, ook al doen ze hun werk prima.
Maar vastgoed is geen smartphone.
Een goed gebouwd en goed onderhouden gebouw is bedoeld om decennialang mee te gaan.
Zijn waarde wordt bepaald door hoe goed het zijn hoofdfunctie vervult: een comfortabel, veilig en prettig leven mogelijk maken.
Een goede indeling wordt na vijf jaar niet slecht.
Een gunstige ligging verliest haar voordelen niet doordat er een nieuw gebouw naast verschijnt.
En een goed onderhouden terrein en een hechte bewonersgemeenschap kunnen juist aantrekkelijker worden naarmate de tijd verstrijkt.
Daarom zou ik bij het kiezen van een appartement niet beginnen met het bouwjaar.
Maar met de vraag: hoe goed is het hier om te wonen?
En pas daarna de leeftijd van het gebouw, de onderhoudskosten, de technische staat en de aankoopprijs beoordelen.
Bij wijze van conclusie
Soms denk ik terug aan die Italiaanse advocaat die zo blij vertelde over zijn appartement in een gebouw uit 1938.
Hij vond precies wat hij zocht.
En hij beschouwde de leeftijd van het gebouw helemaal niet als een nadeel.
Misschien heeft de markt in Dubai gewoon tijd nodig om een vergelijkbare fase van volwassenwording door te maken.
Zodat kopers leren niet alleen de beloften van de ontwikkelaar te beoordelen, maar ook de bestaande kwaliteiten van opgeleverde woningen.
Zodat de leeftijd van een gebouw niet meer automatisch als nadeel wordt gezien, en nieuwheid niet als garantie voor kwaliteit.
Zodat het prijsverschil tussen nieuw en ouder wordt verklaard door echte voordelen, en niet alleen door de opleverdatum.
Ik roep zeker niet op om nieuwbouw links te laten liggen.
Integendeel, goede nieuwe projecten zijn nodig voor de stad. Ze brengen architectuur, technologie en levensstandaard verder.
Maar vastgoed kopen is een te serieuze beslissing om je alleen te laten leiden door de wens iets nieuwers te kopen.
Een goed appartement wordt niet slecht omdat er al iemand in heeft gewoond. En een nieuw gebouw wordt niet goed omdat het nog niet gebouwd is.
Dit artikel weerspiegelt de professionele mening van de auteur. De financiële voorbeelden zijn illustratief en vormen geen individueel beleggingsadvies.
Mening van de auteur. Geen beleggingsadvies.