Marktregulering

RERA verscherpt de controle op off-plan: waarom komt de verantwoordelijkheid weer bij makelaars te liggen?

In januari 2026 bracht het Dubai Land Department circulaire nr. 01-2026 uit, die makelaarskantoren herinnert aan hun verantwoordelijkheid voor het promoten van niet-geregistreerde ontwikkelingsprojecten. Achter de formele eis om een al lang geldende wet na te leven, schuilt een veel interessanter vraagstuk: de bescherming van kopers op de primaire markt van Dubai.

Volgens de circulaire moeten makelaars nagaan of een geadverteerd project bij de DLD is geregistreerd, een goedgekeurde escrowrekening heeft en over de vereiste RERA-vergunningen beschikt. Op overtredingen staan boetes, schorsing en zelfs schrapping uit het makelaarsregister.

De eis zelf is niet nieuw. Wet nr. 8 van 2007 regelt al lang het gebruik van escrowrekeningen. Bovendien had RERA zich in maart 2025 al rechtstreeks tot ontwikkelaars gericht en gewezen op gevallen waarin projecten werden gepromoot voordat de registratie was afgerond en zulke rekeningen waren geopend.

Waar komt het probleem vandaan?

Een mogelijke verklaring voor de strengere controle is de opkomst van constructies waarbij geld van kopers al wordt opgehaald vóór de volledige lancering van een project, onder meer via allerlei beleggingsovereenkomsten.

Anders dan bij de gewone aankoop van een geregistreerde off-plan-woning bieden zulke contractuele constructies de koper mogelijk niet de gebruikelijke beschermingsmechanismen. De werkelijke gevolgen hangen af van de voorwaarden van de specifieke overeenkomst: wat de belegger precies koopt, waar zijn geld naartoe gaat, welke garanties er worden gegeven en wat er gebeurt als het project wordt gewijzigd of geannuleerd.

Tegelijk garandeert zelfs een escrowrekening niet dat de bouw op tijd klaar is. Ook bekende ontwikkelaars met een lange staat van dienst halen opleverdata niet. Wijzigingen in het ontwerp, de specificaties van de woning en de uitvoeringsvoorwaarden blijven eveneens belangrijke risico's voor de koper.

Waarom juist makelaars?

De logica van de toezichthouder is duidelijk: een makelaarskantoor is een belangrijk kanaal voor de verkoop van vastgoed en moet de rechtmatigheid van de aangeboden projecten controleren.

Maar er rijst een terechte vraag: hoe eerlijk is het om extra verantwoordelijkheid te leggen bij een tussenpersoon die geen controle heeft over de financiering, de bouw of de nakoming van de verplichtingen van de ontwikkelaar?

Een makelaar kan de registratie van een project, de escrowrekening en de vergunningen controleren. Maar hij kan niet instaan voor de financiële stabiliteit van de ontwikkelaar, voor een ongewijzigd ontwerp of voor het halen van bouwtermijnen.

Daarom moet de effectiviteit van regulering niet alleen worden afgemeten aan de strengheid van de eisen aan makelaarskantoren, maar ook aan de werkelijke verantwoordelijkheid van wie het geld van kopers ophaalt en beheert.

Beleggersbescherming begint vóór de verkoop

Bij Seven Spaces Real Estate steunen we maatregelen die de markt transparanter maken. Maar we zijn ervan overtuigd dat beleggersbescherming alomvattend moet zijn, vanaf het eerste moment dat er geld wordt opgehaald tot de daadwerkelijke oplevering van de afgebouwde woning.

Het controleren van documenten is een noodzakelijke voorwaarde voor een veilige transactie. Maar het mag niet de illusie wekken dat er geen beleggingsrisico's zijn.

Daarom bestaat het professionele werk van een makelaar niet alleen uit het controleren van vergunningen, maar ook uit een onafhankelijke beoordeling van het project, de economie ervan, de haalbaarheid van de termijnen en de contractvoorwaarden.

Mening van de auteur. Geen beleggingsadvies.