Análise do mercado imobiliário

"Este prédio já tem cinco anos!" Por que Dubai tem medo de imóveis mais antigos?

Por que na Itália um apartamento num prédio de 1938 pode ser considerado um ótimo achado, enquanto em Dubai os compradores muitas vezes se recusam a ver um imóvel num prédio de dez anos? E será que um apartamento novo é realmente melhor do que um mais antigo na mesma medida em que é mais caro?

Um prédio de 1938

Há alguns anos trabalhei na Sardenha. Passava alguns meses por ano na Itália, trabalhava com imóveis e um dia comecei a conversar com um advogado local.

Ele contou que tinha procurado por muito tempo o apartamento certo e finalmente encontrou exatamente o que queria. Estava especialmente satisfeito com o prédio onde o havia comprado.

— De que ano é o prédio? — perguntei.

— De 1938 — respondeu com orgulho. — Depois da guerra, não se construía mais assim.

Essa breve conversa ficou na minha memória.

Para ele, a idade do prédio não era um defeito, mas uma qualidade. Ele buscava uma certa qualidade de construção, arquitetura, planta e a atmosfera típica dos edifícios daquela época.

Claro que nem todo prédio antigo italiano tem essas qualidades. Mas a própria forma de escolher um imóvel me pareceu interessante.

Mais tarde, já trabalhando em Dubai, lembrei-me dessa conversa muitas vezes.

Aqui é comum ouvir exatamente o contrário:

— Como assim? Este prédio já tem dez anos? Para que comprar um apartamento tão velho?

E toda vez tenho vontade de perguntar de volta: o que exatamente aconteceu com este prédio em dez anos? Por que ele ficou automaticamente pior?

O culto à novidade

O mercado residencial moderno de Dubai é relativamente jovem. A construção em massa de imóveis em propriedade privada começou aqui muito depois da formação dos mercados da maioria das cidades europeias.

E junto com o rápido desenvolvimento da cidade, formou-se uma certa forma de enxergar os imóveis.

Um projeto novo é considerado, quase por padrão, mais atraente do que um imóvel pronto no prédio ao lado.

Nova arquitetura, novo lobby, novas comodidades, novo design, novas tecnologias.

Tudo isso, sem dúvida, pode ter valor.

Mas as incorporadoras querem vender lançamentos, então é natural que a novidade se torne um dos principais argumentos do seu marketing.

Aos poucos, esse argumento comercial passa a ser visto como uma medida objetiva de qualidade.

Prédio novo é bom. Antigo, já nem tanto.

Na realidade, porém, não existe uma relação tão direta entre a idade de um prédio e a qualidade de morar nele.

Em Moscou, por exemplo, há uma demanda estável pelos chamados "stalinki", prédios da era Stalin. Os compradores os escolhem de propósito pelos tetos altos, pelas plantas, pela arquitetura e pela localização.

Nas cidades europeias, prédios com cem anos ou mais podem estar entre os imóveis mais procurados.

É claro que nesses casos o estado técnico, a manutenção, a qualidade da reforma e o valor histórico têm um papel enorme.

Mas o simples fato de um imóvel envelhecer não o torna automaticamente menos adequado para uma vida confortável.

Um bom prédio não deixa de ser bom só porque construíram um novo ao lado.

Uma vantagem que o lançamento não tem

O imóvel pronto tem uma qualidade importante, raramente discutida nas apresentações de vendas.

Ele já passou pelo teste do uso.

Se um prédio tem quinze anos, é possível descobrir com bastante detalhe o quão bem construído ele é.

Dá para avaliar o ar-condicionado, o estado da fachada, a impermeabilização, os elevadores, a garagem e as áreas comuns.

Dá para ver como a administradora trabalha, com que rapidez os problemas são resolvidos, quanto custa a manutenção e que problemas os proprietários enfrentam.

Dá para conversar com quem realmente mora ali.

Na compra na planta, grande parte dessas informações não está disponível.

O comprador vê documentos do projeto, imagens renderizadas e as promessas da incorporadora.

Talvez o resultado final seja excelente.

Mas antes da conclusão da obra é impossível verificar isso por completo.

Surge um paradoxo interessante: um prédio pronto pode ter qualidades muito mais previsíveis do que um novo, e mesmo assim é pelo novo que muitas vezes se pede ao comprador pagar bem mais.

Abril de 2024. Uma prova que ninguém esperava

Em 16 de abril de 2024, chuvas extraordinárias atingiram os Emirados. Segundo o Centro Nacional de Meteorologia, o país registrou o maior volume de chuva desde o início das medições sistemáticas, em 1949.

Em algumas áreas, caíram mais de 250 milímetros em um único dia. Estradas ficaram alagadas, o trânsito foi interrompido, prédios residenciais e infraestrutura foram danificados.

Para o mercado imobiliário, foi uma prova inesperada.

E não uma prova da qualidade de construção anunciada, mas da resistência real dos prédios e de suas instalações.

Em alguns lugares, garagens subterrâneas alagaram. Em outros, a água entrou nos apartamentos, e houve problemas de drenagem, impermeabilização e sistemas prediais.

Claro que as consequências dependeram não só da qualidade de construção, mas também do relevo, da localização do prédio, do estado da infraestrutura urbana e de outros fatores.

Mas para os moradores foi um teste muito prático.

Eu, por exemplo, moro num prédio baixo e relativamente antigo para os padrões de Dubai.

E durante aquela chuva a nossa garagem subterrânea não alagou.

Não digo que isso torne automaticamente o nosso prédio melhor do que os outros. Mas obtive uma informação bem concreta sobre como ele se comporta numa situação extrema.

Agora sei disso não por um folheto nem pelo corretor da incorporadora.

Vi o resultado com os meus próprios olhos.

Para mim, isso importa.

O histórico de uso de um prédio também faz parte do seu valor. Às vezes, uma parte bem importante.

E esse histórico não se forma só em emergências.

Inclui coisas do dia a dia: a qualidade do serviço, o funcionamento estável das instalações, o estado das áreas comuns, o silêncio e o conforto de morar.

Coisas que não dá para avaliar só por imagens bonitas.

Quatro andares contra sessenta

Há outro lado da questão, difícil de reduzir ao preço por pé quadrado.

É um estilo de vida.

Pessoalmente, gosto muito mais de pequenos condomínios baixos.

O nosso prédio tem só quatro andares, um pátio interno amplo, uma piscina grande e relativamente poucos vizinhos.

Muitos se conhecem. Dá a sensação de uma pequena comunidade, e não de um fluxo interminável de pessoas.

Gosto desse ambiente.

Ele tem certa privacidade, tranquilidade e escala humana.

Claro que as torres têm suas vantagens: vistas panorâmicas, muitas comodidades, áreas comuns bonitas e, às vezes, um nível de serviço realmente excepcional.

Mas morar no alto não é um padrão universal de conforto.

Muitos vizinhos, áreas comuns muito movimentadas, espera pelos elevadores, troca constante de moradores: para uns são detalhes, para outros, desvantagens sérias.

E numa emergência, ter de descer do sexagésimo andar pela escada dificilmente é uma vantagem.

Não se trata de dizer que prédios baixos são melhores do que torres.

Trata-se de dizer que são duas formas diferentes de viver.

E o comprador deve escolher a que realmente combina com ele, e não a que hoje é mais anunciada.

O conforto não é definido pelo número de andares nem por um lobby impressionante, mas por quanto o imóvel corresponde aos hábitos e às necessidades de cada pessoa.

Quanto vale uma diferença de cinco anos?

Recentemente, minha esposa e eu começamos a pensar em comprar nosso próprio apartamento.

Moramos de aluguel em Dubai há alguns anos e, nesse tempo, conhecemos bem não só o bairro, mas também o prédio em si.

Vimos outras opções e comparamos plantas, preços, idade dos prédios, comodidades e funcionamento.

E descobrimos uma coisa interessante.

Para comprar um apartamento num prédio mais novo de padrão comparável, teríamos de aumentar bastante o orçamento.

Às vezes, a diferença de preço chegava a 50–80%.

O que receberíamos por esse dinheiro a mais?

Em alguns casos, um prédio três a cinco anos mais novo, acabamentos um pouco mais modernos e talvez um banheiro a mais.

Mas nenhuma mudança fundamental na qualidade de vida.

Nem outro bairro. Nem um tipo de moradia completamente diferente. Nem vantagens que realmente tivessem valor para nós.

Então surgiu uma pergunta bem natural: por que pagar tanto a mais?

Outra coisa bem diferente é mudar para uma residência única, com praia privativa, um nível de serviço totalmente diferente, arquitetura ou localização excepcionais.

Uma compra assim pode ter uma lógica perfeitamente compreensível.

O comprador paga por uma mudança real para outro segmento do mercado.

Mas quando um apartamento no prédio ao lado custa bem mais principalmente porque o prédio é mais novo, o sentido econômico da decisão já não é tão óbvio.

Principalmente se no prédio atual tudo está bom.

Nem toda diferença de preço significa uma diferença equivalente na qualidade de vida.

Parcelamento sem juros. Esperar sai de graça?

Uma das ferramentas de marketing mais eficazes do mercado de Dubai é o plano de pagamento sem juros da incorporadora.

O comprador recebe a oferta de um apartamento na planta, que paga aos poucos.

Sem financiamento bancário. Sem juros.

À primeira vista, uma ótima oportunidade.

Mas nesses cálculos muitas vezes falta um item de custo importante.

Enquanto o apartamento é construído, o comprador precisa morar em algum lugar.

Suponha que um apartamento novo de um quarto custe 1,25 milhão de dirhams.

A entrega está prevista para daqui a três anos.

O comprador continua pagando aluguel de 100 mil dirhams por ano.

Em três anos, gastará 300 mil com aluguel.

Se a obra atrasar mais um ano, 400 mil.

Isso não significa que o apartamento lhe custou 1,65 milhão em vez de 1,25 milhão. O aluguel paga um serviço real, o de morar, e o dono de um imóvel pronto também arca com custos de manutenção.

Mas, ao comparar duas estratégias de investimento, esses fluxos de caixa não podem ser ignorados.

Um comprador adquire um imóvel pronto e começa a usá-lo imediatamente.

O outro assina contrato de um imóvel na planta e continua pagando aluguel até a entrega.

Enquanto isso, o dinheiro pago à incorporadora já não pode ser usado livremente para outros fins.

E aqui entra mais um fator: o custo de oportunidade do capital.

O dinheiro investido na obra poderia estar rendendo em outro ativo ou ser usado para comprar um imóvel pronto.

Claro que o parcelamento também tem uma vantagem financeira real: o comprador não precisa pagar tudo de uma vez, e os pagamentos se distribuem no tempo.

Por isso, uma comparação correta precisa considerar o cronograma de pagamentos, o custo do capital, o aluguel, a possível renda de um imóvel pronto e o risco de atraso.

A ausência de juros, por si só, não significa que o parcelamento seja economicamente gratuito.

O custo da espera existe mesmo quando não aparece como uma linha separada no contrato.

Por que o futuro às vezes custa mais do que o presente?

No mercado de Dubai, há casos em que um apartamento num prédio em construção custa mais do que um apartamento comparável num prédio pronto.

Às vezes, muito mais.

Em alguns casos, isso é perfeitamente compreensível.

Um projeto novo pode oferecer arquitetura melhor, instalações modernas, mais eficiência energética, plantas mais práticas ou um nível de infraestrutura totalmente diferente.

Mas e se essas vantagens forem relativamente pequenas?

Por que, então, um apartamento futuro custa mais do que um que já existe e pode ser usado hoje?

Parte da resposta está na psicologia do mercado.

Ao comprador não se vende só um imóvel, mas também a expectativa do seu valor futuro.

Um projeto novo é associado à valorização, à arquitetura moderna e ao apelo para o próximo comprador.

O imóvel pronto é visto como um produto acabado, cujo potencial seria limitado.

Mas, na verdade, o valor de investimento de um imóvel não depende só da sua idade.

Depende da localização, da qualidade da construção, do estado do prédio, da procura de inquilinos e compradores, dos custos de manutenção, da oferta concorrente e de muitos outros fatores.

Além disso, um imóvel pronto pode ter uma vantagem importante: ele já pode gerar renda de aluguel.

Um imóvel na planta, ainda não.

Por isso, um preço mais alto na planta precisa ser justificado, e não aceito como consequência natural da novidade.

Dubai está amadurecendo. Seu estoque de moradias também

Há mais um aspecto que me parece especialmente interessante.

Dubai está deixando aos poucos de ser uma cidade em construção permanente para se tornar uma cidade com sua própria história residencial.

Os condomínios construídos há dez, quinze e vinte anos já formam um estoque de moradias maduro.

Alguns envelhecem mal.

Em outros prédios surgem problemas com instalações, administração e manutenção.

Mas também há prédios que preservam muito bem suas qualidades.

Suas áreas externas ficam mais verdes. A infraestrutura cresce ao redor. Os vizinhos se conhecem. Os bairros ganham caráter próprio.

Com o tempo, ficam mais claras as reais qualidades e defeitos de cada prédio.

Em alguns casos, isso cria valor adicional.

Claro que um imóvel mais antigo exige uma inspeção técnica cuidadosa.

São especialmente importantes o estado do ar-condicionado, da impermeabilização, do abastecimento de água, dos elevadores, das fachadas e a situação financeira do condomínio.

É preciso entender que grandes reformas podem surgir nos próximos anos.

Mas esses riscos podem ser analisados.

E quanto mais maduro o mercado, menos motivos há para avaliar um imóvel só pelo ano de construção.

Talvez com o tempo surja em Dubai uma demanda estável por prédios específicos, valorizados não pela novidade, mas pela qualidade, plantas, arquitetura, atmosfera e reputação comprovada.

Como acontece em muitas outras cidades do mundo.

Moradia não é smartphone

Vivemos num mundo em que a novidade em si virou valor de consumo.

Todo ano os fabricantes lançam carros, celulares e eletrodomésticos novos.

Os modelos anteriores passam a parecer ultrapassados, mesmo que cumpram muito bem sua função.

Mas um imóvel não é um smartphone.

Um prédio bem construído e bem mantido é feito para durar décadas.

Seu valor depende de quão bem ele cumpre sua função principal: oferecer uma vida confortável, segura e prática.

Uma boa planta não fica ruim depois de cinco anos.

Uma boa localização não perde suas vantagens porque surgiu um prédio novo ao lado.

E áreas externas bem cuidadas e uma comunidade de moradores consolidada podem, ao contrário, ficar mais atraentes com o tempo.

Por isso, ao escolher um apartamento, eu sugeriria não começar pelo ano de construção.

E sim pela pergunta: como vai ser morar aqui?

E só depois avaliar a idade do prédio, os custos de manutenção, o estado técnico e o preço de compra.

Em vez de conclusão

Às vezes me lembro daquele advogado italiano que falava com tanta alegria do seu apartamento num prédio de 1938.

Ele encontrou exatamente o que procurava.

E não considerava de forma alguma a idade do prédio um defeito.

Talvez o mercado de Dubai só precise de tempo para passar por uma fase parecida de amadurecimento.

Para que os compradores aprendam a avaliar não só as promessas da incorporadora, mas também as qualidades reais dos imóveis prontos.

Para que a idade de um prédio deixe de ser vista automaticamente como defeito, e a novidade como garantia de qualidade.

Para que a diferença de preço entre o novo e o antigo seja explicada por vantagens reais, e não apenas pela data de conclusão.

Não estou de forma alguma pedindo que se abra mão dos lançamentos.

Pelo contrário, bons projetos novos são necessários para a cidade. Eles fazem avançar a arquitetura, a tecnologia e o padrão de vida.

Mas comprar um imóvel é uma decisão séria demais para ser guiada apenas pela vontade de comprar algo mais novo.

Um bom apartamento não fica ruim só porque alguém já morou nele. E um prédio novo não fica bom só porque ainda não foi construído.

Este artigo reflete a opinião profissional do autor. Os exemplos financeiros são ilustrativos e não constituem recomendação de investimento individual.

Opinião do autor. Não constitui recomendação de investimento.