Regulação do mercado

RERA reforça o controle sobre imóveis na planta: por que a responsabilidade volta a recair sobre os corretores?

Em janeiro de 2026, o Dubai Land Department publicou a circular nº 01-2026, lembrando as imobiliárias de sua responsabilidade pela promoção de empreendimentos não registrados. Por trás da exigência formal de cumprir uma lei antiga, esconde-se um tema muito mais interessante: a proteção dos compradores no mercado primário de Dubai.

Segundo a circular, os corretores devem garantir que o projeto anunciado esteja registrado na DLD, tenha uma conta escrow aprovada e as licenças necessárias da RERA. As infrações podem resultar em multas, suspensão das atividades e até exclusão do registro de corretores.

A exigência em si não é nova. A Lei nº 8 de 2007 regula há muito tempo o uso das contas escrow. Além disso, em março de 2025 a RERA já havia se dirigido diretamente às incorporadoras, apontando casos de projetos promovidos antes da conclusão do registro e da abertura dessas contas.

De onde vem o problema?

Uma possível explicação para o controle mais rígido pode ser a disseminação de esquemas que captam dinheiro de compradores antes do lançamento completo do projeto, inclusive por meio de diversos acordos de investimento.

Diferentemente da compra padrão de uma unidade na planta registrada, essas estruturas contratuais podem não oferecer ao comprador os mecanismos usuais de proteção. Suas consequências reais dependem dos termos de cada acordo: o que exatamente o investidor adquire, para onde vai o seu dinheiro, que garantias são dadas e o que acontece se o projeto for alterado ou cancelado.

Ao mesmo tempo, nem mesmo uma conta escrow garante que a obra seja concluída no prazo. Incorporadoras conhecidas, com longa trajetória, também atrasam entregas. Mudanças no projeto, nas características da unidade e nas condições de execução continuam sendo riscos relevantes para o comprador.

Por que justamente os corretores?

A lógica do regulador é clara: a imobiliária é um canal importante de promoção de imóveis e deve verificar a legalidade dos projetos que oferece.

Mas surge uma pergunta legítima: é justo atribuir responsabilidade adicional a um intermediário que não controla o financiamento, a construção nem o cumprimento das obrigações da incorporadora?

O corretor pode verificar o registro do projeto, a conta escrow e as licenças. Mas não pode garantir a solidez financeira da incorporadora, que o projeto não mude ou que os prazos de obra sejam cumpridos.

Por isso, a eficácia da regulação deveria ser medida não só pelo rigor das exigências às imobiliárias, mas também pela responsabilidade real de quem capta o dinheiro dos compradores e dispõe dele.

A proteção do investidor começa antes da venda

Na Seven Spaces Real Estate, apoiamos as medidas que tornam o mercado mais transparente. Mas estamos convencidos de que a proteção dos investidores deve ser completa, desde o primeiro momento em que o dinheiro é captado até a entrega efetiva do imóvel pronto.

A verificação de documentos é condição necessária para um negócio seguro. Mas não deve criar a ilusão de que não há riscos de investimento.

Por isso, o trabalho profissional do corretor não se limita a verificar licenças: inclui também uma avaliação independente do projeto, de sua economia, do realismo dos prazos e das condições do contrato.

Opinião do autor. Não constitui recomendação de investimento.