Parte 1. Abu Dhabi: Nobu Residences e o preço do futuro

A demanda de amanhã a preços de depois de amanhã

Um imóvel excelente pode se revelar um investimento medíocre?

Abu Dhabi está construindo ativamente um novo mercado de imóveis de luxo. Marcas hoteleiras internacionais, arquitetura de nível mundial, espaços culturais e áreas de praia criam uma imagem atraente da cidade do futuro.

Mas até que ponto os preços atuais correspondem à demanda existente?

Vejamos o Nobu Residences, na ilha de Saadiyat, um dos projetos mais prestigiosos de Abu Dhabi.

O preço do imóvel e o seu valor de investimento

No mercado de revenda do Nobu há ofertas de apartamentos de um quarto com cerca de 110 m² por aproximadamente 7,4 milhões de dirhams.

Isso dá cerca de 67 mil dirhams por metro quadrado.

O comprador recebe uma marca internacional de prestígio, arquitetura de qualidade e proximidade do mar e do distrito cultural de Saadiyat.

Mas, se encararmos esse imóvel não como residência própria e sim como ativo de investimento, surge a pergunta: que renda ele é capaz de gerar?

Suponhamos que o aluguel anual seja de 220 mil dirhams.

Nesse caso, a rentabilidade bruta seria de cerca de 3% ao ano.

Descontados os custos operacionais, as taxas de serviço e possíveis períodos de vacância, a rentabilidade líquida será menor.

Além disso, 220 mil dirhams é uma suposição ilustrativa, e não um valor de aluguel confirmado do Nobu.

Para comparação: as estatísticas oficiais de contratos de locação registrados no Mamsha Al Saadiyat em 2025 mostram aluguéis médios de cerca de 1.400–1.500 dirhams por metro quadrado ao ano.

Ou seja, as referências reais de aluguel em empreendimentos premium já concluídos diferem bastante das expectativas que às vezes se formam com base em ofertas publicitárias.

Naturalmente, o Nobu pode obter um prêmio adicional pela marca, pelo serviço e pela exclusividade. Mas o tamanho desse prêmio ainda precisa ser confirmado por contratos de locação reais.

Quem é o comprador final?

Aqui surge uma questão mais fundamental.

Quem compra uma residência de vários milhões de dirhams para morar avalia o imóvel de forma completamente diferente de um investidor.

Para o primeiro, importam a privacidade, a arquitetura, a proximidade do mar, a qualidade de vida e as preferências pessoais.

Para o segundo, a rentabilidade, a liquidez e a possibilidade de revenda.

O problema surge quando imóveis pensados para um público limitado de usuários finais abastados passam a ser comprados em massa por investidores que contam com uma valorização rápida.

Nesse caso, o número de compradores no mercado primário pode superar em muito o número de pessoas realmente interessadas em usar o imóvel.

Quando a alta dos preços deixa de significar alta da rentabilidade

O mecanismo de formação das expectativas de investimento é bastante simples.

As primeiras fases de um projeto são oferecidas a preços relativamente atraentes. As seguintes são lançadas mais caras.

A diferença vira argumento para falar em alta rentabilidade.

Mas o fato de a incorporadora aumentar o preço das novas ofertas não significa que o dono de um apartamento comprado antes conseguirá vendê-lo com o mesmo prêmio.

O preço pedido é a expectativa do vendedor. O preço de um negócio fechado é o resultado do encontro entre a demanda real e a oferta.

Entre esses valores pode haver uma diferença considerável.

Especialmente em mercados onde boa parte dos imóveis é comprada para revenda.

O problema do horizonte de investimento

Saadiyat tem vantagens objetivas: praias, atrações culturais, infraestrutura hoteleira e investimentos de grande escala no desenvolvimento da região.

Mas formar um ambiente urbano completo e uma demanda sustentável por moradia cara leva tempo.

Talvez daqui a dez anos a região seja vista de forma completamente diferente.

Mas, se boa parte da valorização esperada já está embutida no preço de hoje, o potencial de investimento para um novo comprador pode ser limitado.

E aqui surge o principal paradoxo:

O projeto pode se desenvolver com sucesso, a região ganhar prestígio e o investidor obter uma rentabilidade bem abaixo das expectativas iniciais.

Isso não é uma contradição. É consequência de um preço de entrada alto demais.

A pergunta principal

Ao comprar um apartamento no Nobu Residences por 7–8 milhões de dirhams, o investidor precisa responder não apenas a quanto Saadiyat se tornará atraente no futuro.

É muito mais importante entender quem estará disposto a comprar esse apartamento daqui a alguns anos por um preço ainda maior.

E quanto mais crescimento futuro já estiver refletido no preço de hoje, mais difícil fica a resposta.

Talvez o principal problema de investimento de algumas novas localizações premium dos Emirados não seja a falta de demanda futura, mas o fato de essa demanda de amanhã já estar sendo vendida hoje a preços de depois de amanhã.

Opinião do autor. Não constitui recomendação de investimento.