Аналитика рынка недвижимости
«Этому дому уже пять лет!» Почему Дубай боится старой недвижимости?
Почему в Италии квартира в доме 1938 года может считаться удачной находкой, а в Дубае покупатели нередко отказываются рассматривать жильё в здании десятилетней давности? И действительно ли новая квартира лучше старой настолько, насколько она дороже?
Дом 1938 года
Несколько лет назад мне довелось работать на Сардинии. Я приезжал в Италию на несколько месяцев в году, занимался недвижимостью и однажды разговорился с местным юристом.
Он рассказал, что долго искал подходящую квартиру и наконец нашёл именно то, что хотел. Особенно он был доволен домом, в котором её приобрёл.
— А какого года постройки дом? — поинтересовался я.
— 1938-го, — с гордостью ответил он. — После войны так уже не строили.
Эта короткая беседа мне хорошо запомнилась.
Для моего собеседника возраст дома был не недостатком, а достоинством. Он искал определённое качество строительства, архитектуру, планировку и атмосферу, характерную для зданий той эпохи.
Конечно, далеко не каждый старый итальянский дом обладает подобными качествами. Но сам подход к выбору недвижимости показался мне интересным.
Позднее, уже работая в Дубае, я неоднократно вспоминал этот разговор.
Здесь нередко можно услышать прямо противоположное:
— Как? Этому дому уже десять лет? Зачем покупать такую старую квартиру?
И мне каждый раз хочется задать встречный вопрос: а что именно произошло с этим зданием за десять лет? Почему оно автоматически стало хуже?
Культ новизны
Современный рынок жилой недвижимости Дубая относительно молод. Массовое строительство объектов в частной собственности началось здесь значительно позже, чем сформировались рынки большинства европейских городов.
И вместе с быстрым развитием города сложилась определённая культура восприятия недвижимости.
Новый проект практически по умолчанию считается более привлекательным, чем готовое жильё в соседнем здании.
Новая архитектура, новое лобби, новые удобства, новый дизайн, новые технологии.
Всё это, безусловно, может представлять ценность.
Но девелоперы заинтересованы в продаже новых объектов, поэтому вполне естественно, что именно новизна становится одним из главных аргументов их маркетинга.
Постепенно этот коммерческий аргумент начинает восприниматься как объективная характеристика качества.
Новый дом — хороший. Старый — уже не очень.
Хотя в действительности между возрастом здания и его потребительскими свойствами нет такой однозначной зависимости.
В Москве, например, существует устойчивый спрос на так называемые сталинки. Покупатели сознательно выбирают их за высокие потолки, планировки, архитектуру и расположение.
В европейских городах здания возрастом сто и более лет могут относиться к наиболее востребованной недвижимости.
Разумеется, в подобных случаях огромную роль играют техническое состояние, содержание здания, качество реконструкции и историческая ценность.
Но сам факт старения недвижимости не делает её автоматически менее пригодной для комфортной жизни.
Хорошее здание не перестаёт быть хорошим только потому, что рядом построили новое.
Преимущество, которого нет у новостройки
У готовой недвижимости существует одно важное качество, которое редко обсуждается в рекламных презентациях.
Она уже прошла проверку эксплуатацией.
Если дому пятнадцать лет, можно достаточно подробно выяснить, насколько качественно он построен.
Можно оценить работу систем кондиционирования, состояние фасада, гидроизоляции, лифтов, паркинга и общих помещений.
Понятно, насколько эффективно работает управляющая компания, как быстро устраняются неисправности, во сколько обходится содержание здания и какие проблемы возникают у собственников.
Можно поговорить с людьми, которые действительно живут в доме.
При покупке строящегося объекта значительная часть этой информации недоступна.
Покупатель видит проектную документацию, визуализации и обещания девелопера.
Возможно, готовый результат окажется превосходным.
Но до завершения строительства это невозможно проверить в полном объёме.
Получается интересный парадокс: готовое здание может обладать гораздо более предсказуемыми потребительскими свойствами, чем новое, но именно за новое покупателю часто предлагают заплатить существенно больше.
Апрель 2024 года. Экзамен, которого никто не ожидал
16 апреля 2024 года на ОАЭ обрушились аномальные ливни. По данным Национального центра метеорологии, страна столкнулась с крупнейшим количеством осадков за весь период систематических наблюдений, ведущихся с 1949 года.
В отдельных районах за сутки выпало более 250 миллиметров осадков. Дороги оказались затоплены, движение транспорта было нарушено, пострадали жилые здания и объекты инфраструктуры.
Для рынка недвижимости это стало неожиданным испытанием.
Причём испытанием не рекламируемого качества строительства, а реальной устойчивости зданий и инженерной инфраструктуры.
Где-то затопило подземные паркинги. Где-то вода проникала в помещения, возникали проблемы с дренажом, гидроизоляцией и работой инженерных систем.
Разумеется, последствия зависели не только от качества строительства, но и от рельефа, расположения здания, состояния городской инфраструктуры и других обстоятельств.
Однако для жителей это была очень практическая проверка.
Я, например, живу в относительно старом по дубайским меркам малоэтажном доме.
И во время того самого ливня наш подземный паркинг не затопило.
Не утверждаю, что это автоматически делает наш дом лучше других. Но я получил вполне конкретную информацию о том, как он ведёт себя в экстремальной ситуации.
Теперь я знаю это не из рекламного буклета и не со слов представителя девелопера.
Я видел результат собственными глазами.
Для меня это имеет значение.
История эксплуатации здания — тоже часть его ценности. Иногда весьма существенная.
И подобная история складывается не только из чрезвычайных ситуаций.
Она включает обычные повседневные вещи: качество обслуживания, стабильность работы инженерных систем, состояние общих зон, соблюдение тишины и комфорт проживания.
То, что невозможно оценить исключительно по красивым визуализациям.
Четыре этажа против шестидесяти
Есть и другая сторона вопроса, которую сложно свести к стоимости квадратного фута.
Это образ жизни.
Мне лично гораздо больше нравится формат небольших малоэтажных жилых комплексов.
В нашем доме всего четыре этажа, просторный внутренний двор, большой бассейн и сравнительно немного соседей.
Многие знают друг друга. Возникает ощущение небольшого сообщества, а не бесконечного потока людей.
Мне нравится такая среда.
У неё есть определённая приватность, спокойствие и человеческий масштаб.
Конечно, высотные здания предлагают свои преимущества. Панорамные виды, развитую инфраструктуру, красивые общественные пространства, иногда действительно исключительный уровень сервиса.
Но высотное проживание не является универсальным эталоном комфорта.
Большое количество соседей, интенсивность использования общих зон, ожидание лифтов, постоянная смена жителей — для одних это несущественные мелочи, для других вполне серьёзные недостатки.
А в чрезвычайной ситуации необходимость спускаться с шестидесятого этажа по лестнице тоже вряд ли можно назвать преимуществом.
Речь не о том, что малоэтажные здания лучше высотных.
Речь о том, что это два разных формата жизни.
И покупатель должен выбирать тот, который действительно ему подходит, а не тот, который сегодня активнее рекламируется.
Комфорт определяется не количеством этажей и не эффектностью лобби, а тем, насколько жильё соответствует привычкам и потребностям конкретного человека.
Сколько стоит разница в пять лет?
Недавно мы с женой подошли к вопросу приобретения собственной квартиры.
Мы уже несколько лет снимаем жильё в Дубае и за это время хорошо изучили не только район, но и конкретное здание.
Посмотрели альтернативные предложения, сравнили планировки, стоимость, возраст зданий, инфраструктуру и эксплуатационные характеристики.
И обнаружили интересную вещь.
Чтобы приобрести квартиру в более новом доме сопоставимого класса, нам пришлось бы существенно увеличить бюджет.
Иногда разница в стоимости доходила до 50–80%.
Что мы получали за эти дополнительные деньги?
В отдельных случаях — здание на три-пять лет моложе, немного более современную отделку и, возможно, дополнительный санузел.
Но никакого принципиального изменения качества жизни.
Ни новой локации. Ни совершенно другого формата жилья. Ни преимуществ, которые действительно имели бы для нас существенную ценность.
В результате возник вполне естественный вопрос: зачем платить настолько больше?
Совершенно другое дело — если речь идёт о переезде в уникальную резиденцию с частным пляжем, принципиально иным уровнем сервиса, исключительной архитектурой или расположением.
У такой покупки может существовать вполне понятная логика.
Покупатель платит за качественный переход в другой сегмент недвижимости.
Но когда квартира в соседнем здании стоит существенно дороже преимущественно потому, что это здание моложе, экономический смысл подобного решения уже не настолько очевиден.
Особенно если в существующем доме всё устраивает.
Не всякая разница в цене означает соответствующую разницу в качестве жизни.
Беспроцентная рассрочка. Бесплатно ли ожидание?
Один из наиболее эффективных маркетинговых инструментов на рынке Дубая — беспроцентная рассрочка от девелопера.
Покупателю предлагают приобрести строящуюся квартиру, постепенно оплачивая её стоимость.
Без банковского кредита. Без процентов.
На первый взгляд — замечательная возможность.
Однако в подобных расчётах нередко отсутствует одна существенная статья расходов.
Пока квартира строится, покупателю необходимо где-то жить.
Предположим, стоимость новой квартиры с одной спальней составляет 1,25 миллиона дирхамов.
Передача объекта запланирована через три года.
Покупатель продолжает арендовать жильё за 100 тысяч дирхамов ежегодно.
За три года он потратит на аренду 300 тысяч.
Если строительство задержится ещё на год — 400 тысяч.
Это не означает, что квартира обошлась ему в 1,65 миллиона вместо 1,25 миллиона. Аренда оплачивает реальную услугу проживания, и покупатель готовой квартиры также несёт расходы на содержание своего жилья.
Но при сравнении двух инвестиционных стратегий эти денежные потоки игнорировать нельзя.
Один покупатель приобретает готовую недвижимость и начинает пользоваться ею немедленно.
Другой заключает договор на строящийся объект и продолжает оплачивать аренду до его передачи.
При этом внесённые девелоперу деньги уже не могут свободно использоваться для других целей.
И здесь возникает ещё один фактор — альтернативная стоимость капитала.
Средства, вложенные в строительство, могли бы работать в другом активе или использоваться для приобретения готового жилья.
Разумеется, условия рассрочки имеют и реальное финансовое преимущество: покупатель не обязан вносить всю сумму сразу, а платежи распределены во времени.
Поэтому корректное сравнение требует учитывать график платежей, стоимость капитала, расходы на аренду, возможный доход от готового объекта и риски задержки.
Само по себе отсутствие процентов ещё не означает, что рассрочка экономически бесплатна.
Стоимость ожидания существует даже тогда, когда она не указана отдельной строкой в договоре.
Почему будущее иногда стоит дороже настоящего?
На дубайском рынке можно встретить ситуацию, когда квартира в строящемся доме стоит дороже сопоставимой квартиры в уже готовом здании.
Иногда значительно дороже.
В отдельных случаях это вполне объяснимо.
Новый проект может предложить более качественную архитектуру, современные инженерные системы, лучшую энергоэффективность, более удобные планировки или принципиально иной уровень инфраструктуры.
Но что, если эти преимущества относительно невелики?
Почему тогда будущая квартира стоит дороже уже существующей, которой можно пользоваться сегодня?
Частично ответ заключается в психологии рынка.
Покупателю продают не только недвижимость, но и ожидание её будущей ценности.
Новый проект ассоциируется с ростом стоимости, современной архитектурой и привлекательностью для следующего покупателя.
Готовое жильё воспринимается как уже состоявшийся продукт, потенциал которого якобы ограничен.
Хотя на самом деле инвестиционная стоимость недвижимости определяется не только её возрастом.
Она зависит от расположения, качества строительства, состояния здания, востребованности у арендаторов и покупателей, расходов на содержание, объёма конкурирующего предложения и множества других факторов.
Более того, готовый объект может обладать важным преимуществом: он уже способен приносить арендный доход.
А строящийся объект — пока нет.
Поэтому более высокая цена off-plan требует обоснования, а не должна восприниматься как естественное следствие новизны.
Дубай взрослеет. Его жилой фонд — тоже
Есть ещё одно обстоятельство, которое мне кажется особенно интересным.
Дубай постепенно превращается из города постоянного строительства в город с собственной историей жилой недвижимости.
Комплексы, построенные десять, пятнадцать и двадцать лет назад, уже формируют зрелый жилой фонд.
Некоторые из них стареют неудачно.
В других зданиях возникают проблемы с инженерными системами, управлением и обслуживанием.
Но есть и дома, которые прекрасно сохраняют свои потребительские свойства.
Их территории озеленяются. Вокруг формируется инфраструктура. Соседи привыкают друг к другу. Районы обретают собственный характер.
С возрастом становятся понятнее реальные достоинства и недостатки конкретного здания.
В некоторых случаях это создаёт дополнительную ценность.
Разумеется, старое жильё требует внимательной технической проверки.
Особенно важны состояние систем кондиционирования, гидроизоляции, водоснабжения, лифтов, фасадов и финансовое положение управляющей структуры.
Необходимо понимать, какие капитальные расходы могут возникнуть в ближайшие годы.
Однако эти риски вполне поддаются анализу.
И чем более зрелым становится рынок, тем меньше оснований оценивать жильё исключительно по году постройки.
Возможно, со временем в Дубае появится устойчивый спрос на конкретные здания, которые ценятся не за новизну, а за качество, планировки, архитектуру, атмосферу и проверенную репутацию.
Так, как это происходит во многих других городах мира.
Жильё — это не смартфон
Мы живём в мире, где новизна сама по себе стала потребительской ценностью.
Каждый год производители предлагают новые автомобили, телефоны и бытовую технику.
Предыдущие модели постепенно начинают восприниматься как устаревшие, даже если прекрасно выполняют свои функции.
Но недвижимость — не смартфон.
Качественно построенное и правильно обслуживаемое здание рассчитано на десятилетия эксплуатации.
Его ценность определяется тем, насколько хорошо оно выполняет свою основную функцию — обеспечивает комфортную, безопасную и удобную жизнь.
При этом хорошая планировка не становится плохой через пять лет.
Удобное расположение не утрачивает своих достоинств из-за появления нового здания по соседству.
А благоустроенная территория и сформировавшееся сообщество жителей могут, напротив, становиться привлекательнее с течением времени.
Именно поэтому при выборе квартиры я бы предложил начинать не с года постройки.
А с вопроса: насколько хорошо здесь будет жить?
И только после этого оценивать возраст здания, расходы на его содержание, техническое состояние и стоимость покупки.
Вместо заключения
Я иногда вспоминаю того итальянского юриста, который с такой радостью рассказывал о своей квартире в доме 1938 года.
Он нашёл именно то, что искал.
И совершенно не считал возраст здания недостатком.
Возможно, дубайскому рынку просто необходимо время, чтобы пройти похожий этап взросления.
Чтобы покупатели научились оценивать не только обещания девелопера, но и уже существующие достоинства готового жилья.
Чтобы возраст здания перестал автоматически восприниматься как недостаток, а новизна — как гарантия качества.
Чтобы разница в цене между новым и старым домом объяснялась реальными преимуществами, а не исключительно датой завершения строительства.
Я вовсе не призываю отказываться от новостроек.
Наоборот, качественные новые проекты необходимы городу. Они развивают архитектуру, технологии и стандарты жизни.
Но приобретение недвижимости — слишком серьёзное решение, чтобы руководствоваться одним лишь стремлением купить что-нибудь поновее.
Хорошая квартира не становится плохой только потому, что в ней уже кто-то жил. И новый дом не становится хорошим только потому, что его ещё не построили.
Материал отражает профессиональную позицию автора. Финансовые примеры носят иллюстративный характер и не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Мнение автора. Не является инвестиционной рекомендацией.