Регулирование рынка

RERA усиливает контроль за off-plan: почему ответственность снова ложится на брокеров?

В январе 2026 года Dubai Land Department выпустил циркуляр № 01-2026, напоминающий агентствам недвижимости об ответственности за продвижение незарегистрированных девелоперских проектов. За формальным требованием соблюдать давно действующий закон скрывается гораздо более интересная проблема — защита покупателей на первичном рынке Дубая.

Согласно циркуляру, брокеры обязаны убедиться, что рекламируемый проект зарегистрирован в DLD, имеет утверждённый escrow-счёт и необходимые разрешения RERA. За нарушения предусмотрены штрафы, приостановление деятельности и даже исключение из реестра брокеров.

Само по себе требование не ново. Закон № 8 от 2007 года давно регулирует использование escrow-счетов. Более того, в марте 2025 года RERA уже обращалась непосредственно к девелоперам, указывая на случаи продвижения проектов до завершения регистрации и открытия таких счетов.

Откуда возникает проблема?

Одним из возможных объяснений усиления контроля может быть распространение схем привлечения средств покупателей ещё до полноценного запуска проекта — в том числе через различные инвестиционные соглашения.

В отличие от стандартной покупки зарегистрированного off-plan объекта, такие договорные конструкции могут не обеспечивать покупателю привычных механизмов защиты. Их реальные последствия зависят от условий конкретного соглашения: что именно приобретает инвестор, куда поступают его деньги, какие гарантии предоставляются и что происходит при изменении или отмене проекта.

При этом даже наличие escrow-счёта не гарантирует своевременного завершения строительства. Сроки передачи объектов нарушают в том числе известные девелоперы с многолетней историей. Изменения проектных решений, характеристик объекта и условий реализации также остаются существенными рисками для покупателя.

Почему именно брокеры?

Логика регулятора понятна: агентство является важным каналом продвижения недвижимости и должно проверять законность предлагаемых проектов.

Но возникает закономерный вопрос: насколько справедливо возлагать дополнительную ответственность на посредника, который не контролирует финансирование, строительство и исполнение обязательств девелопера?

Брокер способен проверить регистрацию проекта, наличие escrow-счёта и разрешений. Однако он не может гарантировать финансовую устойчивость застройщика, неизменность проектных решений или соблюдение сроков строительства.

Поэтому эффективность регулирования должна определяться не только строгостью требований к агентствам, но и реальной ответственностью тех, кто привлекает средства покупателей и распоряжается ими.

Защита инвестора начинается раньше продажи

Мы в Seven Spaces Real Estate поддерживаем меры, направленные на повышение прозрачности рынка. Но убеждены, что защита инвесторов должна быть комплексной — от момента первого привлечения денег до фактической передачи готового объекта.

Проверка документов — необходимое условие безопасной сделки. Но она не должна создавать иллюзию отсутствия инвестиционных рисков.

Именно поэтому профессиональная работа брокера заключается не только в проверке разрешений, но и в независимой оценке проекта, его экономики, реалистичности сроков и условий договора.

Мнение автора. Не является инвестиционной рекомендацией.