市场监管

RERA加强期房监管：为什么责任又落到了经纪人身上？

2026年1月，迪拜土地局（DLD）发布第01-2026号通告，提醒房地产中介机构对推广未注册开发项目所负的责任。在“遵守一项早已生效的法律”这一形式要求背后，隐藏着一个更值得关注的问题：如何保护迪拜一手市场的买家。

根据该通告，经纪人必须确认所推广的项目已在迪拜土地局注册、拥有经批准的托管账户（escrow），并取得房地产监管局（RERA）的必要许可。违规者可能面临罚款、暂停执业，甚至被从经纪人名册中除名。

这项要求本身并不新鲜。2007年第8号法律早已对托管账户的使用作出规定。此外，2025年3月，RERA就曾直接向开发商发出提醒，指出存在项目在完成注册和开设托管账户之前就开始推广的情况。

问题从何而来？

加强监管的一个可能原因，是在项目正式全面推出之前就向买家募集资金的做法逐渐增多，其中包括通过各种投资协议进行募资。

与购买已注册期房的标准流程不同，这类合同安排可能无法为买家提供常规的保护机制。其实际后果取决于具体协议的条款：投资者究竟买到了什么、资金流向何处、提供了哪些保障，以及项目变更或取消时会发生什么。

与此同时，即便有托管账户，也无法保证工程按时完工。即使是历史悠久的知名开发商，也会出现延期交付。设计方案、房屋规格和实施条件的变更，同样是买家面临的重大风险。

为什么偏偏是经纪人？

监管机构的逻辑可以理解：中介是房地产推广的重要渠道，理应核查所推介项目的合法性。

但一个合理的问题随之而来：让一个无法控制融资、施工以及开发商履约情况的中间人承担额外责任，这究竟有多公平？

经纪人能够核查项目注册、托管账户和许可证。但他无法保证开发商的财务稳健，也无法保证设计方案不变或施工如期完成。

因此，衡量监管是否有效，不应只看对中介的要求有多严格，还要看那些募集并支配买家资金的人是否承担了真正的责任。

投资者保护始于销售之前

我们Seven Spaces Real Estate支持提高市场透明度的各项措施。但我们相信，投资者保护必须是全方位的——从第一笔资金募集开始，直到竣工房产真正交付为止。

核查文件是安全交易的必要条件，但不应因此制造“没有投资风险”的错觉。

正因如此，经纪人的专业工作不仅在于核查许可证，还在于对项目本身、其经济可行性、工期是否现实以及合同条款进行独立评估。

作者观点，不构成投资建议。